나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52015 [1] 서울특별시 은평구 응암동 578-33 더세영 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희감정 · 평가일 2025.10.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "새절역(6호선)" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위 는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(6호선, 새절역)이 소재하 는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상6층건 중 제3층 제301호로서 (사용승인일:2020.12.21), 외벽 : 인조석 및 벽돌붙임 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 바감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용중임 <후첨, "내부구조도"참조>.

설비내역

기본적인위생설비, 상하수도 급배수설비, 승강설비, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 건부지(다세대주택(도시형생활주택(단지형다세대))) 로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약3미터 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(응암로,자세한사항 별도확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구 아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52015 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 578-33, 더세영 3층301호

* 건물명: 더세영

* 용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

* 감정가: 295,000,000원

* 토지면적: 19.12㎡ (약 5.78평)

* 건물면적: 29.77㎡ (약 9.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평지붕)

* 사용승인일: 2020년 12월 21일

* 층수: 지상 6층 건물 중 제3층 제301호

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "새절역(6호선)" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장 및 지하철 6호선 새절역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 북측으로 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 이용에 무리가 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 04월 05일자 울산세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 장정혜)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 08일

* 확정일자: 2021년 06월 03일

* 배당신고일자: 2023년 07월 26일

* 대항력: 없음 (임차인 현황 상 기재)

* 등기부요약:

* 소유권보존 (갑1, 2021-01-13)

* 소유권이전 (갑2, 2021-07-02)

* 주택임차권 (을3, 2023-07-26, 장정혜, 290,000,000원) - 말소 예정/기재

* 압류 (갑3, 2023-04-05, 울산세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매 (갑4, 2025-09-29, 주택도시보증공사, 290,000,000원)

* 채권 총액: 290,000,000원 (주택도시보증공사)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 정보 기준)

* 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)가 신청 채권자이며, 임차인 장정혜 씨의 보증금반환 채권을 양수하였습니다. HUG는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.23.자)를 제출하였습니다. 이 확약서로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 응암동 일대는 지하철 6호선 새절역을 중심으로 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

* 주변에 다수의 공동주택과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 신축급 도시형생활주택(2020년 사용승인)으로, 주변 지역의 주거 편의성을 높이는 역할을 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 새절역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 다수 소재

* 교육시설: 응암초등학교, 명지중학교, 명지고등학교 등 근접

* 주변 환경: 불광천 등 여가 공간 이용 가능

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (현재 시점인 2026년 7월 17일 기준, 허가 기간 내에 해당하므로 매수 시점에 따라 허가 요건 확인 필요)

* 임차인 관련: 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있어 혼선이 있을 수 있습니다. 다만, 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 인수하는 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다. 확약서의 효력 및 관련 서류를 다시 한번 검토하는 것이 안전합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 각종 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축급(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 새절역 인근의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 주거 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 295,000,000원이며, 건물의 전용면적은 29.77㎡입니다. 가장 큰 특징은 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없는 상태라는 점입니다. 이는 잠재적인 리스크를 크게 해소하는 긍정적인 요인입니다. 다만, 토지거래허가구역에 해당하므로 매수 시점에 따라 관련 허가 절차에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 새절역(6호선) 역세권의 편리한 교통망

* 2020년 준공된 신축급 건물로 상품성 우수

* 임차인 보증금 관련 HUG의 포기 확약서로 인한 리스크 해소 (인수 보증금 0원)

* 주거 지역 내 풍부한 생활 편의시설 및 교육 환경

* 향후 지역 개발 및 지하철 개통(예정)에 따른 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 지역 내 비슷한 연식 및 면적의 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 본건과 유사한 조건의 물건(2018년식, 29.83㎡)이 2026년 5월 290,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2020년식으로 연식이 더 신축이며 감정가 역시 295,000,000원으로 책정되어 시장 가치를 반영하고 있습니다. 임차인 관련 리스크가 HUG의 확약서로 인해 사실상 제거되었으므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 경쟁 입찰을 고려하여 290,000,000원에서 310,000,000원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 희망 수익률 및 현장 조사 결과, 법규 검토 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.