나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12454 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 743 마곡엠밸리6단지 제613동 제1층 제102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "공항초등학교" 인근에 위치하는 아파트로서, 주위는 각종 근린생활시설, 대단지 아파트, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 신방화역등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 1층 102호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인딩 마감 등. 창호 : 샷시 마감 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 공도를 통해 외부도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2014-09-01)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-01)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-01)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12454 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 743 마곡엠밸리6단지 제613동 제1층 제102호

용도: 아파트

감정가: 18억 4,000,000원

토지면적: 76.77㎡ (약 23.22평)

토지지분: 76.765㎡ (약 23.22평)

건물면적: 114.98㎡ (약 34.78평)

건물지분: 114.98㎡ (약 34.78평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, "공항초등학교" 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 다양한 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 공동주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 9호선 신방화역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

단지 내 도로를 통해 외부 간선도로와 연결되어 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류 및 중로1류에 접해 있습니다. 추가적으로 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 특히, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2014년 8월 29일 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 434,760,000원)입니다.

* 인수 및 소멸 권리

등기사항에 기재된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 단, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권은 없습니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 따라서 임차인으로 인한 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 채권 총액

등기부채권 총액은 1,736,378,504원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 마곡동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다. 또한, 마곡지구 개발과 더불어 상업 및 업무 시설도 함께 발전하고 있는 지역적 특성을 지니고 있습니다. 지하철 9호선 신방화역과 인접해 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경

본 건 인근에 "공항초등학교"가 소재하여 자녀의 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설

주변에 각종 상업 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 대규모 단지 내 편의 시설 이용도 가능합니다.

* 교통

지하철 9호선 신방화역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공항 및 군사시설 관련 제한

본 건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 포함되어 있어, 공항 운영 및 군사 활동과 관련된 소음이나 규제, 또는 건물 높이 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역

현재 본 건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 효력 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이에 따라 해당 기간 내 외국인 등 특정 대상자는 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 매수 후 거래에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라고는 하나, 실제 점유 현황 및 명도 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 마곡지구의 장점을 활용할 수 있는 대단지 아파트로서, 역세권이라는 교통 이점과 주변의 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 단, 공항 및 군사시설 관련 제한 구역에 속해 있으며, 토지거래 허가구역 지정 기간 내에 있어 매수 시 일부 제약 사항을 고려해야 합니다. 이러한 점들을 감안할 때, 장기적인 관점에서 마곡지구의 개발 가치와 함께 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구 개발 수혜 기대: 서울의 신흥 업무 및 주거 중심지로 발전하는 마곡지구의 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 우수한 교통망: 지하철 9호선 신방화역 이용이 가능하여 서울 도심 접근성이 뛰어납니다.

* 대규모 단지 인프라: 마곡엠밸리6단지는 대규모 단지로, 단지 내 및 주변의 풍부한 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 18억 4,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없어 낙찰가의 추가적인 부담은 없습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 현장 조사 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.