나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12408 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 758-4 마곡럭스나인오피스텔 제5층 제507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 "마곡나루역(9호선)" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 지하5층/지상14층 건물 내 제5층 제507호로서(사용승인일:2016.11.25), - 외벽 : 석재붙임 마감 등, - 창호 : 하이새시임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, "업무시설(오피스텔)"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타사항 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12408 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 758-4 마곡럭스나인오피스텔 제5층 제507호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 사용승인일: 2016년 11월 25일

감정가: 160,000,000원

토지 면적: 4.97㎡ (약 1.5평)

건물 전용 면적: 21.87㎡ (약 6.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (말소기준권리: 한국주택금융공사)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통:

* 차량 접근이 가능합니다.

* 지하철 9호선 "마곡나루역"이 인근에 소재합니다.

* 노선버스정류장이 인근에 소재합니다.

* 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로: 본건 동측으로 중로변의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (2025.10.01.)

임차인 현황:

* 임차인: 김 (보증금 168,000,000원, 차임 0원, 전입일자/사업일자 2018-10-19, 확정일자 2018-10-19)

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 보증금 인수: 168,000,000원. 본 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 않습니다.

주의사항:

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 168,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 주요 부담입니다.

* 본 물건은 "주택임차권등기"가 되어 있으며, 임차 보증금 전액 변제 조건으로 말소될 예정이나, 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 등기부상 "선순위임차권"으로 확인됩니다.

* 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 내용에 명시된 임차인 김성원의 보증금 168,000,000원 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

지역 특징: 서울의 신흥 업무지구인 마곡지구 내에 위치하며, 오피스, 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

주변 시설: 다수의 오피스 빌딩, 지식산업센터, 상업시설, 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

유동인구: 마곡나루역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 주변 직장인 및 거주자 수요가 상당합니다.

경쟁 환경: 유사한 형태의 오피스텔 및 상업 시설이 다수 존재하여 경쟁 환경이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 마곡중학교, 마곡초등학교, 마곡고등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

편의 시설: 단지 내 및 주변 상업 시설, 대형마트, 병원 등 다양한 편의 시설 이용이 용이합니다.

녹지/휴식 공간: 마곡서울식물원 등 대규모 공원이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

혐오시설: 주변 지역은 계획된 신도시로, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수 부담: 대항력 있는 임차인 김성원에게 지급해야 할 보증금 168,000,000원은 낙찰자의 총 인수금액에 포함되며, 이는 본 물건의 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

공실 위험: 오피스텔의 특성상 공실 발생 시 공실률에 따른 임대 수익률 하락이 발생할 수 있습니다. 마곡지구의 오피스텔 공급 현황 및 공실률 추이를 면밀히 파악해야 합니다.

이용 목적 혼재: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 실제 주거용으로 사용되고 있는 점은 추후 관련 법규나 세금 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡지구의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 마곡나루역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 주변의 지속적인 개발과 직주근접 수요 증가는 긍정적인 요소입니다.

하지만, 본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 168,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이 인수 보증금은 최근 거래 사례가 대비 매우 높은 수준으로, 실질적인 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

입지적 강점에도 불구하고, 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 투자가치가 제한적일 수 있으며, 신중한 권리 분석과 자금 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

마곡지구의 성장 잠재력: 첨단 산업단지 조성 및 대기업 입주로 인한 지속적인 임대 수요 증가 기대.

역세권 입지: 마곡나루역 (9호선) 이용 편리성으로 인한 시세 유지 및 상승 가능성.

아파트 대체재로서의 오피스텔: 부동산 규제로 인한 오피스텔 투자 수요 증가 가능성.

(주의) 임차인 보증금 인수 후의 수익률 분석: 인수하는 보증금을 고려한 실투자금 대비 예상 임대 수익률 및 장기적 시세차익 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 21.87㎡ (4층, 2025년 2월): 160,000,000원

* 21.87㎡ (9층, 2025년 12월): 140,000,000원

* 25.29㎡ (12층, 2025년 12월): 199,000,000원 (면적 차이 고려)

시세 종합: 본건과 동일 면적(21.87㎡) 기준, 최근 시세는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가: 160,000,000원

임차인 인수 보증금: 168,000,000원

예상 입찰가 산정:

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 168,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 현재 유사 면적의 시세(약 150,000,000원)보다 높은 금액입니다. 따라서, 낙찰자가 실제로 부담하게 될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 매우 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

시장 가치 대비 인수 보증금 부담이 상당하므로, 본 건의 실질 가치는 음(-)의 영역으로 볼 수 있습니다. 따라서, 입찰가는 총 부담액이 시세 이하가 되도록 최대한 낮게 책정해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 사실상 마이너스 가치이므로, 최저 입찰가 또는 경매 비용만을 고려한 매우 낮은 금액으로 고려해야 합니다.

제시 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 30,000,000원 (최저 입찰가 및 경매 절차상의 제약 조건 확인 필수).

이는 인수 보증금을 고려했을 때 최소한의 손실을 감수하거나, 향후 시세 상승을 기대하는 경우에 한해 고려할 수 있는 수준이며, 수익성 확보는 매우 어려울 것으로 예상됩니다. 본 건은 투기적 관점 또는 특수 목적 외에는 적극적인 입찰을 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.