나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경707 [1] 서울특별시 구로구 구로동 454-19 다보빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2015.07.06자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 4층 402호로서, 외 벽 : 치장벽돌 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 세로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1,2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면) <공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발 165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년9월10일부터 2029년9월9일까지 지목도로 한정), 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자:외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025-08.26~ 2026.08.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 454-19 다보빌 제4층 제402호

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경707 (1)

용도: 다세대주택

감정가: 130,500,000원

토지면적: 17.23㎡ (약 5.21평)

토지지분: 17.229㎡ (약 5.21평)

건물면적: 18.43㎡ (약 5.57평)

건물지분: 18.43㎡ (약 5.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 별도등기

건축물 정보

건물명: 다보빌

주소: 서울특별시 구로구 구로동 454-19 (도로명: 서울특별시 구로구 구로동로42길 14-3)

사용승인일: 2015년 7월 6일

구조: 철근콘크리트구조

총층수: 5층

해당층: 4층

호수: 402호

전유면적: 18.43㎡ (약 5.57평)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 북측 및 남측으로 도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.08.26~2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 인수 권리: 제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 별도등기 및 임차인 현황 확인 필수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 황 (황선도)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 7월 31일

* 확정일자: 2015년 8월 3일

* 배당신고일자: 2025년 12월 12일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 황 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 80,000,000원에 대해 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* "인수 보증금 합계: 0원" 및 "등기부채권 총액: 0원" 표기는 경매 절차상 소멸되는 채권만을 의미하며, 대항력 있는 임차인의 보증금과는 별개로 판단하여야 합니다.

* 기타 특이사항:

* 물건명세서 상 별도등기(1,2토지 을구 5번 근저당권 설정 등기)가 존재하므로, 임의경매이나 등기부등본을 통해 최종 소멸 여부를 확인해야 합니다.

* 제시외 건물은 포함하여 매각됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 구로초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지역 가치: 구로동 일대는 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 혐오시설: 본 물건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 구로초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학에 편리합니다.

* 편의시설: 주변 지역 내 상권 형성을 통해 기본적인 식당, 마트 등 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 건축물 상태: 2015년에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 건물로, 비교적 신축에 해당합니다.

* 설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 명도 위험: 대항력 있는 임차인 황 의 보증금 80,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 명도 소송 진행 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 별도등기: 물건명세서에 명시된 별도등기(근저당)의 소멸 여부를 경매 절차 전 최종 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 다수의 제한사항(장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 제공된 주변 시세 자료와 비교했을 때, 본 건의 감정가가 면적 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 다세대주택으로, 2015년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 구로초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 무난하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호합니다.

그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 황 의 보증금 80,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이 되므로, 입찰 전 신중한 검토가 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치: 서울 서남부 지역의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 건물 상태: 2015년 준공 건물로, 비교적 현대적인 설비를 갖추고 있어 즉각적인 수리 부담이 적을 수 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 향후 지역 개발 및 임차인 명도 성공 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 130,500,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 고려할 때, 실질적인 취득 비용은 감정가 이상이 될 수 있습니다.

제공된 주변 시세 자료 분석 결과, 유사 면적의 신축급 다세대주택은 평당 약 90만원에서 138만원 수준으로 거래되었습니다. 본 건의 면적(18.43㎡, 약 5.57평)을 감안한 감정가(평당 약 2,343만원)는 이와 비교하여 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 8,000만원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황을 감안하면, 낙찰가가 8,000만원을 넘어서는 것은 매우 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 검토하는 것을 제안합니다. 이 가격대는 감정가 대비 할인된 금액이며, 임차인 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려한 가격입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석에 대한 최종 검토 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.