나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12252 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 820-7 더원 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 도시형생활주택(다세대주택), 진흥아파트 소규모단지, 근린생활시설, 주민센터 등 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 지하철5호선 까치산역이 남서측 근거리에 위치하나, 이용사정 은 원할한편은 아님. 남측인근의 곰달래로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 중 5층 501호로서 외벽: 치장벽돌쌓기. 창호: 하이샷시창호 복층유리 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층주차장 설치됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 가장형평지로 더원(도시형생활주택:단지형다세대) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 820-7 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 화곡동 820-8 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 820-7번지 더원 제5층 제501호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12252 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본건의 감정가는 225,000,000원입니다.

토지 면적은 15.91㎡ (약 4.81평)이며, 건물 면적은 25.95㎡ (약 7.85평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 구OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 지하철 5호선 까치산역이 근거리에 위치하나 이용이 원활한 편은 아닙니다. 남측 인근의 곰달래로를 운행하는 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다.

인접 도로 상태는 북동측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등이 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자는 구OO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 구

* 보증금: 239,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-28

* 확정일자: 2020-08-25

* 배당신고일자: 2024-10-14

* 대항력: 있음

권리 분석상, 을구 3번(2024-10-14)의 주택임차권 239,000,000원은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 전입일자(2020-09-28)와 확정일자(2020-08-25)상 대항력 및 우선변제권을 확보한 임차인으로, 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 아니하는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크 요인입니다.

등기부요약상 말소기준권리인 갑구 3번(2025-10-01) 강제경매보다 선순위인 주택임차권(을구 3번)이 인수 대상입니다.

집합건물 등기부요약상 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (2020-07-31)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2020-10-05)

* 을3: 주택임차권 (2024-10-14), 권리금액 239,000,000원, 말소: 인수

* 갑3: 강제경매 (2025-10-01), 권리금액 239,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 3번 주택임차권이며, 대항력 있는 임차인이 있어 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON을 분석한 결과, 본건과 동일한 건물명 "더원"(건축년도 2019년)의 유사 물건(전용면적 19.98㎡)이 2026년 7월 1일에 21,600만원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 본건의 시세는 다음과 같이 산정됩니다.

* 평당 가격 (유사 물건 기준): 21,600만원 / 19.98㎡ = 약 1,081.08만원/㎡

* 본건 건물 면적(25.95㎡) 환산 시 예상 시세: 25.95㎡ * 1,081.08만원/㎡ = 약 28,059만원

본건의 감정가(22,500만원) 대비 시장 시세는 약 5,500만원 이상 높게 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 설비로는 위생·급배수 시설, 도시가스에 의한 개별난방 시설, 승강기 시설, 화재탐지 및 경보기 시설, CCTV, 1층 주차장이 구비되어 있습니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, "화곡4동주민센터" 인근으로 근린생활시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (추가적인 외부 지도 검색을 통한 확인 필요)

본건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인으로부터 발생하는 보증금 인수 부담입니다. 임차인 구 의 보증금 239,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 예상 총 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

또한, 임차인의 보증금(23,900만원)이 감정가(22,500만원)보다 높다는 점에서, 배당을 통한 임차인 보증금 전액 변제 가능성이 낮을 수 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 교육환경 보호구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다. (혐오시설에 대한 정보는 제공된 내용에 없으며, 별도 확인 필요)

지하철역과의 거리 및 이용 원활성 부분도 고려해야 할 점입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 감정가는 2억 2,500만원입니다.

동일 건물 내 유사 면적의 최근 실거래가(2026년 7월, 2억 1,600만원)를 바탕으로 산정한 본건의 시장 시세는 약 2억 8,000만원 수준으로 평가됩니다.

그러나 본건에는 보증금 2억 3,900만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 막대한 부담이 있습니다.

따라서 본건의 실제 취득 비용은 입찰가에 인수되는 보증금 잔액이 추가되어 시장 시세를 초과할 수 있는 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 권리분석상 임차권이 인수되는 것이 명확하므로, 투자 결정 시 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 건축 연한이 짧아 건물의 상태가 양호하고 향후 유지보수 비용이 상대적으로 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 서울 강서구 내 도시형생활주택으로서, 지역 내 주거 수요를 기반으로 한 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시장 시세가 높아, 임차인 부담금액을 제외한 순수 부동산 가치는 긍정적입니다. (단, 이는 임차인 보증금 인수 부담을 감안한 후의 결과입니다.)

1.8. 예상 입찰가

본건의 시장 시세는 약 2억 8,000만원으로 추정됩니다.

하지만 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 3,900만원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

따라서, 본건의 최종 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 시세(약 2억 8,000만원)를 초과하지 않도록 입찰가를 매우 신중하게 결정해야 합니다.

시장 시세 2억 8,000만원에서 인수 보증금 2억 3,900만원을 차감한 금액은 약 4,100만원 수준입니다. 이는 최소한의 입찰가로, 수익을 고려하면 이보다 더 낮게 입찰해야 할 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 4,000만원 ~ 6,000만원 범위로 권고합니다.

이보다 높은 금액으로 입찰 시, 임차인 보증금 부담으로 인해 손해를 볼 가능성이 매우 높습니다.

최종 배당 절차 및 임차인 보증금의 실제 배당률을 확인하여 입찰가를 최종 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.