나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경672 [1] 서울특별시 양천구 목동 231-203 성재캐슬빌 제지층 제비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재"신목중학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지하2층, 지상4층 건물 내 제지층 제비01호로서, (사용승인일: 2006.07.28.) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 다세대주택으로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지대 내 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6M 내외 도로에 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18. ~ 2030.2.17. /지목 [도로] 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경672 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 231-203 성재캐슬빌 제지층 제비01호

용도: 다세대주택

감정가: 308,000,000원

토지면적: 32.47㎡ (약 9.82평)

건물면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

건물 사용승인일: 2006년 07월 28일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지하2층, 지상4층 건물 내 제지층 제비01호

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "신목중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로, 주거용으로의 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

토지는 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6M 내외 도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 08월 29일 접수된 이재선 씨의 근저당권(을5, 100,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 늦게 설정된 대부분의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

다만, 채무자 또는 소유자의 배우자, 직계존비속 등으로부터 임차한 대항력 있는 임차인은 매각으로 인해 권리가 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

*임차인 현황

임차인: 최복근

보증금: 187,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017년 03월 03일

확정일자: 2017년 02월 22일

배당신고일자: 2025년 10월 28일

대항력: 있음

권리분석상 특이사항으로, 최복근 임차인은 대항력이 있으며, 전입일자(2017-03-03)가 말소기준권리(2019-08-29)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 최복근 씨가 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 경우를 가정한 수치입니다.

'물건명세서 참고사항'에 "대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

따라서, 최복근 임차인의 보증금 187,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 하는 가장 중요한 리스크입니다.

*집합건물 등기부요약

등기부채권 총액은 100,000,000원입니다.

소유권 보존, 이전, 상속, 증여, 압류 등의 기록이 확인되며, 현재 소유권은 박남희 외 8명으로 상속된 상태입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 목동 지역은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 중심 지역입니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

*주변 연립,다세대,빌라 매매 정보 분석

- 2026년 5월 2일, 양천구 목동 774-1번지 궁전빌라(B동), 1986년 건축, 전용면적 36.63㎡, 2층, 매매가 19,000만원. (구축, 소형)

- 2026년 5월 1일, 양천구 목동 646-25번지 와이앤비, 2022년 건축, 전용면적 25.97㎡, 4층, 매매가 26,500만원. (신축, 소형)

- 2026년 5월 1일, 양천구 목동 324-172번지 골든빌, 2016년 건축, 전용면적 28.47㎡, 3층, 매매가 30,000만원. (비교적 신축, 소형)

본건은 전용면적 59.80㎡ (약 18.09평)으로, 위 비교 사례들의 전용면적(약 7.8평~11.1평)보다 상당히 넓습니다.

신축 및 비교적 최근에 건축된 다세대주택의 전용면적 25~28㎡ 규모가 2억 6,500만원 ~ 3억원에 거래된 점을 감안하면, 본건은 면적 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

감정가 3억 8백만원은 이러한 면적과 주변 시세, 건물 연식(2006년 준공)을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

*주변 교통 및 시설

- 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

- "신목중학교"가 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

*인근 환경

- 서울시 양천구 목동 지역에는 양천자원회수시설(폐기물 소각 시설) 및 목동열공급시설이 운영 중입니다. 해당 시설들은 목동 900-21번지 일대에 위치하며, 본건(목동 231-203)과는 직접 인접하지 않으나, 지역 내 주요 기반 시설로서 인지할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

*대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성

- 최복근 임차인의 보증금 187,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 투자 리스크 요인입니다. 입찰 전 반드시 해당 임차인의 배당금을 확인해야 합니다.

*토지이용계획 및 제한상태

- 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

- 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.2.18.~2030.2.17., 2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31.) 등을 고려하여 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 이 임차인의 보증금 중 배당으로 충당되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 이는 입찰가 산정의 최우선 고려 요소가 되어야 합니다.

건물 준공연도(2006년)와 전용면적(약 18평)을 감안할 때, 감정가 3억 8백만원은 주변 시세와 비교했을 때 적정하거나 다소 높을 수 있습니다.

따라서, 철저한 권리 분석과 임차인 관련 사항 확인, 그리고 주변 시세 조사를 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

*양천구 목동 지역의 안정적인 주거 수요

*약 18평의 적정 면적으로 다양한 수요층 확보 가능

*신축 다세대주택 대비 상대적으로 낮은 감정가 (단, 인수 조건 고려)

*경매 특유의 시세차익 기대 가능성 (단, 리스크 관리 필수)

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원 (단, 최복근 임차인의 보증금 187,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수)

주변 다세대주택의 최근 매매가를 고려할 때, 본건의 넓은 면적(약 18평)은 3억원 초중반 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 187,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 이 금액이 매수인이 인수해야 하는 추가적인 부담이 됩니다.

따라서, 낙찰 후 추가 인수해야 하는 보증금 금액을 최우선으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 인수 보증금이 없다고 가정하고 감정가와 주변 시세, 물건의 연식 등을 종합적으로 고려 시,

2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 사이에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

매우 중요: 본 예상 입찰가는 임차인이 보증금 전액을 배당받는다는 가정 하에 산정된 것입니다. 실제 배당표 확인을 통해 임차인 보증금 인수 여부 및 금액을 반드시 확인하시기 바라며, 인수 금액이 발생할 경우 예상 입찰가는 그만큼 더 낮아져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.