나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12497 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "매봉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층건내 제2층 제203호로서, 외 벽 : 석재 외장재 붙임 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6m-8m 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.2.18. ~ 2030.2.17. /지목: [도로] 한정)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12497 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제2층 제203호

건물 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 194,000,000원

건물 면적: 23.47㎡ (약 7.10평)

토지 면적: 17.06㎡ (약 5.16평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 개요

건축 연도: 2020년

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 제2층 제203호

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비

1.3. 주변 환경

위치: 서울특별시 구로구 개봉동 "매봉초등학교" 남서측 인근

주위 환경: 연립주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 혼재

교통 상황: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 소재, 대중교통 상황은 보통

1.4. 토지 이용 계획

용도 지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

기타 제한: 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 자리 잡고 있습니다. 주변으로 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 제반 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

본건 인근에는 "매봉초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주거 지역 특성상 다양한 상업 및 편의시설이 근접해 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 다세대 주택들이 밀집한 주거 지역이며, 안양천이 인접해 있어 산책 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다. (관련 정보: 안양천) 현재까지 파악된 정보상 본건 바로 인근에 혐오시설이나 주민들에게 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (관련 정보: 혐오시설 관련 일반 정보)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 등기부등본에 따르면 현재 강제경매 (갑3, 주택도시보증공사, 190,000,000원)가 말소기준권리로 등재되어 있으며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권보존 (갑1), 공유자전원지분전부이전 (갑2) 등이 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: LIXINGGUO

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 12일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항이 있으며, 전입일자가 경매개시결정 등기일(2025년 10월 2일) 이후로, 대항력 유무에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 송지현 (주택도시보증공사)

보증금: 190,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 6일, 확정일자: 2021년 6월 14일

배당신고일자: 2023년 8월 8일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권 (을3)은 말소 예정으로, 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환청구권은 포기하는 조건으로 매각됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리는 현재 등기부현황에 나타나 있지 않습니다. 인수되는 임차인의 보증금은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '대항력 있음'으로 기재된 임차인 LIXINGGUO의 경우, 그 지위와 권리가 매각으로 소멸되는지 여부에 대한 명확한 판단이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 개봉동 지역은 주거 지역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 단지형 다세대주택 및 도시형생활주택이 다수 분포하고 있습니다. 주변에 다수의 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 기능은 유지되고 있습니다.

4.2. 임대 시세 및 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 최근 2026년 3월 기준으로 면적 및 건축 연도에 따라 100,000,000원에서 220,000,000원 사이의 매매 시세가 형성되어 있습니다. (예: 2012년식 72.48㎡ (약 21.93평) 220,000,000원, 2002년식 44.64㎡ (약 13.50평) 175,000,000원). 본건은 2020년식으로 건축 연도가 비교적 최신임에도 불구하고 전용면적이 23.47㎡ (약 7.10평)으로 협소한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "매봉초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 좋습니다. 또한, 주변에 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

본 건물은 도시형생활주택으로, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

5.3. 주변 여가 및 문화시설

인근 안양천이 있어 산책 및 가벼운 운동을 즐길 수 있습니다. 또한, 구로구는 디지털단지가 인접해 있어 다양한 문화 및 상업 시설 접근성도 양호합니다. (관련 정보: 구로구 주변 정보)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

'대항력 있음'으로 기재된 임차인 LIXINGGUO의 경우, 전입일자가 경매 개시 등기 이후임에도 불구하고 대항력이 인정될 경우, 매수인에게 예상치 못한 부담이나 권리 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점 또한 특이사항으로, 해당 임차인의 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

임차인 송지현 (주택도시보증공사)의 주택임차권은 등기부상 말소 예정이나, '주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'은 매수인이 권리 말소를 위해 관련 절차를 이행해야 할 가능성을 내포하고 있습니다.

6.3. 면적 대비 감정가

감정가는 194,000,000원으로, 건물의 신축 연도(2020년)를 고려할 때 합리적인 수준으로 보일 수 있으나, 전용면적(23.47㎡) 대비 가격으로 환산하면 약 826.5만원/㎡로, 주변 유사 물건의 실거래가 대비 높은 편임을 감안해야 합니다. (주변 시세 분석 참조)

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 역세권 인근에 위치하며 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 그러나 협소한 전용면적과 '대항력 있음'으로 기재된 임차인의 불확실한 권리 관계는 본건의 투자 가치에 있어 주요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, LIXINGGUO 임차인의 실제 권리 관계 및 법적 지위에 대한 명확한 소명이 필요하며, 이것이 명확해질 때까지는 신중한 접근이 요구됩니다. HUG 관련 임차인의 경우, 조건부 매각으로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 절차 이행에 대한 고려는 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도 (2020년) 건물로, 비교적 최신 설비를 갖추고 있어 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

* 역세권 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 소형 평형으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 임차인 리스크가 명확히 해소된다면, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 194,000,000원 대비, 본건은 협소한 면적과 '대항력 있음'으로 기재된 임차인 LIXINGGUO의 불확실한 권리 관계로 인해 시세 대비 높은 감정가가 산정된 것으로 보입니다. 이러한 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약 87.6% 수준인 170,000,000원을 입찰가로 제시합니다. 이는 잠재적 리스크 해소 비용과 향후 시세 변동 가능성 등을 감안한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.