나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12471 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위로는 오피스텔, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호 한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제2층 제201호 건으로서, (사용승인일:2021.05.04.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 오피스텔로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 인접도로대비 등고 평탄한 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 북서측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08- 27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미 분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구 역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~20 26.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12471 (1)

서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제2층 제201호

용도: 오피스텔

감정가: 232,000,000원

토지면적: 6.48㎡ (약 1.96평)

건물면적: 26.22㎡ (약 7.93평)

건축물 용도: 업무시설(오피스텔)

준공일자: 2021년 05월 04일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건은 북서측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 01월 05일에 접수된 수협은행의 가압류(인천지방법원 2023카단111564)입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025타경12471), 강서구 및 양천세무서장의 압류 등이 등기되어 있습니다.

등기부상 황미현의 주택임차권(보증금 228,000,000원)은 말소된 것으로 확인되며, 임차인 현황에도 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 매각 조건에 따라 임차인 및 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 해당 임차보증금에 대한 인수 부담이 없음을 의미합니다.

현재 대항력 있는 임차인 현효민이 거주 중이나, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 점유를 유지할 권리는 있으나, 매수인에게 보증금반환 의무는 발생하지 않음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 오피스텔, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 지역으로, 생활권역 내에서의 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 주변에 학교와 주거 시설이 많아 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

"화곡초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 행정 지도나 세금 문제 등에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 현효민이 존재합니다. 비록 보증금은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 공항 관련 구역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제한사항이 따를 수 있습니다.

* "임대관계 미상임"으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 환경이 양호합니다. 등기부상 주요 권리인 황미현의 주택임차권이 말소되었고, 매각 조건에서 보증금 인수 의무가 없다는 점은 매수인에게 매우 유리한 조건입니다. 현 임차인 현효민의 경우 대항력은 있으나 보증금이 없어 재정적 부담은 없습니다. 다만, 현황 주거용 사용 및 다양한 토지 이용 제한은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 주요 권리가 말소되고 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 예상됩니다.

* 양호한 교통 접근성을 바탕으로 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가 232,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 없음, 신축 건물 등의 긍정적 요소를 반영하되, 현황 주거용 사용 및 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 감안하여 보수적으로 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 명도 가능성을 추가로 검토하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.