나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12457 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-26 밀레니엄 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2008.06.09) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 완경사지에 위치한 일단의 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 3.5m~4m 의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12457 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-26 밀레니엄 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 268,000,000원

토지 면적: 35.18㎡ (약 10.64평)

건물 면적: 57.66㎡ (약 17.44평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2008년 6월 9일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치함.

주위 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지 이용: 인접 도로 및 토지 대비 완경사지에 위치한 일단의 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 3.5m~4m의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. 지정)임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 현대카드 가압류 (2022년 12월 28일 접수)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑9: 현대카드 가압류 (2022-12-28)

* 갑10: 롯데캐피탈 가압류 (2023-01-10)

* 갑12: 우리금융캐피탈 가압류 (2023-08-11)

* 을9: 주택임차권 (문 , 2024-02-26 말소 예정 등기) - 등기부상 '말소'로 표기되어 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 아래 주의사항 및 참고사항 확인 필요.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 없음 (공란)

임차인 현황:

* 임차인: 문 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 390,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-18

* 확정일자: 2022-01-19

* 대항력: 없음 (주의: '특이사항'에 대항력 있는 임차인 언급과 상충될 수 있으나, 등기부상 주택임차권이 '말소'로 예정되어 있음)

주의사항: 임차인 문 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 이 조건이 성립되지 않을 경우 명도에 어려움이 예상될 수 있으므로, 명확한 확인이 필수적임.

등기부채권 총액: 469,536,150원 (현대카드, 롯데캐피탈, 우리금융캐피탈의 가압류 및 주택도시보증공사의 강제경매 신청 금액 합계)

1.3. 상권분석

지역 특성: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있음.

주변 시설: 화일초등학교 인근에 위치하며, 도보 거리 내 다양한 생활 편의 시설의 이용이 가능할 것으로 예상됨.

수요: 지역 내 주택 수요와 더불어 근린생활시설 관련 상가 수요도 함께 존재할 것으로 보임.

1.4. 생활정보

교육시설: 화일초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

교통: 대중교통(버스) 이용이 용이하며, 차량으로의 접근성도 보통 수준임.

편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역이므로 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없을 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 리스크:

* '대항력 있는 임차인'이라는 언급이 있으나, 등기부상 주택임차권이 '말소'로 예정되어 있고, 물건명세서상 명도 조건이 명시되어 있음.

* 만약 임차인이 조건(보증금 잔액 청구권 포기 및 임차권 말소)을 이행하지 않을 경우, 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음.

* 임차인의 보증금 390,000,000원은 매우 큰 금액이며, 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 및 잔액 청구권 포기 조건이 명확하게 이행되는지 여부를 반드시 확인해야 함.

토지이용계획 관련 리스크:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 항공기 운항과 관련된 규제가 존재함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.), 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 발생할 수 있음.

건축물 관련 리스크:

* 2008년 준공 건물로 신축은 아니므로, 장기적인 유지보수 및 관리 상태에 대한 점검이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 학교 및 근린생활시설이 인근에 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리 관계상 말소기준권리 이하의 다수의 가압류 및 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석은 비교적 명확한 편입니다.

하지만, '대항력 있는 임차인'의 존재와 390,000,000원에 달하는 큰 보증금, 그리고 명도 조건부 매각이라는 특이사항은 명도 진행 시 주의가 필요함을 시사합니다. 특히, 임차인이 조건 이행을 거부할 경우 법적 절차가 복잡해질 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상 공항 관련 규제 및 토지거래허가구역 지정 등 향후 건물 활용에 대한 제약 사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

강서구 화곡동 지역의 입지: 화일초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주변에 생활 편의 시설이 분포하고 있음.

상대적으로 명확해진 권리 관계: 말소기준권리 이하의 권리들이 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리 부담이 적음.

시세 대비 잠재적 가치: 주변 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가 대비 시세 반영 여부에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 최적의 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같습니다.

* M펠리체(2018년식, 37.05㎡, 약 11.2평): 2026년 5월 300,000,000원 (평당 약 810만원)

* 한양(2000년식, 53.84㎡, 약 16.3평): 2026년 5월 255,000,000원 (평당 약 526만원)

* 기린아트빌라(1995년식, 41.32㎡, 약 12.5평): 2026년 5월 169,000,000원 (평당 약 458만원)

본 물건은 2008년식, 건물 면적 57.66㎡ (약 17.44평)입니다. 건축 연식과 면적, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 평당 600만원에서 750만원 사이의 가치를 추정할 수 있습니다.

이를 바탕으로 단순 계산 시, 17.44평 * 600만원 = 104,640,000원 ~ 17.44평 * 750만원 = 130,800,000원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 본 건의 감정가 268,000,000원은 주변 최근 실거래가(최고가 기준 약 1.4억원)와 큰 차이를 보입니다. 이러한 감정가의 높이는 임차인 보증금 390,000,000원의 인수 여부, 명도 조건의 성립 여부, 그리고 실제 현장 조사 및 공신력 있는 기관의 시세 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

특히, 임차인 문 의 보증금 390,000,000원이 인수되지 않고 명도가 순조롭게 진행된다는 최상의 조건 하에서도, 본 건의 감정가는 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 임차인 인수 여부, 명도 조건의 확실성, 그리고 실제 시장 조사를 통해 정확히 산정해야 합니다.

보수적인 접근으로, 현재 감정가의 50% ~ 60% 수준을 초기 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 160,000,000원 (임차인 보증금 인수 여부 및 명도 관련 명확한 확인 후 조정 필요)

임차인 보증금 390,000,000원의 인수 여부, 명도 관련 조건 이행 여부에 대한 최종 확인 없이는 예상 입찰가 산정에 큰 위험이 따릅니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.