나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12420 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움감정 · 평가일 2025.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(지하철 2,5호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 "까치산역(지하철 2,5호선)" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 중 제8층 제802호로서, (사용승인일: 2021-12-15) 외벽: 돌붙임 및 모르타르위페인팅 마감 등 창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

오피스텔(방, 거실겸주방, 화장실, 다용도실)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로 및 서측으로 세로(불)의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>[주차장법제19조제4항의규정에의한주차장전용부지],건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12420 (1)

서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제8층 제802호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

건물면적: 27.71㎡ (약 8.38평)

토지면적: 5.74㎡ (약 1.74평)

감정가: 340,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(지하철 2,5호선)" 남서측 인근에 위치함.

주변 환경: 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하고 있어 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역임.

교통: 지하철 2,5호선 까치산역 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

도로: 본건 토지는 남측 및 서측으로 각각 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

본건에는 주택도시보증공사(김수강)가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됨.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

HUG 인수조건 변경 및 임차인 김수강과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없음.

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중임.

1.3. 상권분석

까치산역은 2호선과 5호선이 교차하는 더블역세권으로, 유동인구가 풍부한 지역 상권임.

주변에 다양한 근린생활시설, 전통시장(까치산시장), 식당, 술집 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발함.

지역 주민 및 직장인들을 대상으로 하는 소매업, 서비스업, 음식점 등이 성업 중이며, 특히 여성 소비자를 타겟으로 하는 업종이 강세를 보임.

역세권 및 배후 주거단지의 특성을 모두 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 중 제8층 제802호 (사용승인일: 2021년 12월 15일)

내부 이용 상태: 오피스텔로서 방, 거실겸주방, 화장실, 다용도실로 이용 중임.

설비 내역: 전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

건축물대장 상 주용도는 업무시설(오피스텔)이며, 총 69세대로 구성되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 용도(업무시설)와 현황(주거용)이 상이하여 취득 및 보유 시 세금 등 관련 문제 발생 가능성을 인지해야 함.

부동산 등기부 상으로 HUG 관련 임차 보증금 인수 조건이 없으나, 매각 관련 상세 조건 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필요함.

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등 여러 제한사항이 존재하나, 본건의 일반적인 매각 및 이용에 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 건축물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

지하철 2,5호선 까치산역 역세권에 위치하며, 주변 상업 및 주거 환경이 발달해 있어 투자 가치가 높음.

임차인 보증금 관련 인수 부담이 없어 권리관계가 명확한 편임.

오피스텔의 주거용 사용, HUG 관련 조건부 매각 등은 신중히 검토해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로서의 높은 상품성과 깔끔한 내부 컨디션.

더블 역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 및 시세 상승 잠재력.

임차인 관련 인수 부담 없는 권리관계로 투자 위험 최소화.

합리적인 감정가 대비 시세 고려 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (2023년 11월 기준):

- 23㎡: 29,160만원 (약 1,267.8만원/㎡)

- 27.71㎡: 35,100만원 (약 1,266.7만원/㎡)

- 24.68㎡: 31,600만원 (약 1,280.4만원/㎡)

본건(27.71㎡)은 유사 면적의 최근 거래 사례(35,100만원) 및 감정가(34,000만원)를 고려할 때, 시장 가치는 약 3400만원대 초중반으로 판단됩니다.

임차 보증금 인수 부담이 전혀 없으며 HUG 관련 조건부 매각으로 인한 위험 요소가 해소된 점을 감안할 때, 시장가치 및 감정가를 고려한 입찰 전략이 유효합니다.

예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 330,000,000원

적정 입찰가 제안: 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.