나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12353 [1] 서울특별시 금천구 독산동 889-32 소원베스트빌3차 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건중 3층 301호로서 외 벽: 화강석 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방2,주방1,거실1,욕실1,다용도실1)로 이용중임

설비내역

승강기.화재탐지기,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 장방형으로 주상복합부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약4m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지: 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역,장애물제한표면구역(진입 표면구역),교육환경보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+ 건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할),과밀억제권역,중점 경관관리구역(2016.11.24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역 (2025.08.21)(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25) 기호2토지: 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역,장애물제한표면구역(진입 표면구역),교육환경보호구역,상대보호구역,대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할),과밀 억제권역,중점경관관리구역(2016.11.24)(주요산 주변),토지거래계약에관한 허가구역(2025.08.21)(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

건축물 명칭이 2023.2.21부로 한나래21차에서 소원베스트빌3차로 변경되었으나 토지대장의 대지권등록부상 건물명칭에는 한나래21차로 기재되어 있음을 참조하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12353 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 889-32 소원베스트빌3차 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 294,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오

총채권액(등기부채권총액): 2,445,000,000원

1.2. 건물 및 토지정보

건축년도: 2020년 (사용승인 2021.04.01)

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건중 3층 301호

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

토지면적: 18.68㎡ (약 5.65평)

토지지분: 18.678㎡ (약 5.65평)

총면적(토지+건물): 48.60㎡ (약 14.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택과 상업시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지여건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건으로의 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 21일까지 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니 유의하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역 요약

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (접수일자: 2023-08-29, 금액: 2,161,000,000원)

경매청구채권자: 오현명 (채권금액: 284,000,000원, 주택임차권)

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

* 임차인: 오현명 (오 )

* 보증금: 284,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 07일

* 확정일자: 2022년 01월 14일

* 배당신고일자: 2024년 02월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 (접수일자: 2024-02-27, 권리금액: 284,000,000원, 말소: 인수)

* 인수 보증금: 284,000,000원 (매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

3.3. 등기부 현황

* 소유권보존: 국흥건설주식회사 (2021-05-28)

* 소유권이전: 이소원 (2022-02-04, 매매)

* 주택임차권: 오현명 (2024-02-27, 284,000,000원, 인수)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-08-29, 2,161,000,000원, 말소기준권리)

* 압류: 금천세무서장 (2024-03-22, 말소)

* 압류: 서울특별시영등포구 (2024-07-11, 말소)

* 압류: 금천구 (서울특별시) (2025-01-17, 말소)

* 강제경매: 오현명 (2025-09-30, 말소)

3.4. 기타사항

* 건축물 명칭 변경: 공부상 건물명칭이 '한나래21차'에서 '소원베스트빌3차'로 변경되었으나, 토지대장 및 대지권등록부상에는 '한나래21차'로 기재되어 있음을 참조하시기 바랍니다. (감정평가서 요약 참조)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세 (2026년 7월 기준)

* 성주아트빌 (독산동 889-17, 2014년식, 3층, 49㎡ 전용): 33,500만원

* 한백아트 (독산동 1046-22, 2016년식, 2층, 29.81㎡ 전용): 31,000만원

* 별담채 (독산동 1022-18, 2020년식, 5층, 28.56㎡ 전용): 26,500만원

4.2. 본건 시세 분석

본건(29.92㎡ 전용)의 감정가는 294,000,000원입니다. 이는 최근 매매 사례 중 한백아트(29.81㎡, 31,000만원)와 유사한 수준이며, 별담채(28.56㎡, 26,500만원)보다는 높은 가격입니다. 감정가는 인근 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 내부 구조

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층에 위치하며, 다세대주택으로 방2, 주방1, 거실1, 욕실1, 다용도실1로 구성되어 있습니다. 승강기, 화재탐지기, 위생설비, 도시가스 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단독 및 다세대주택, 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크 요인은 보증금 284,000,000원의 대항력 있는 임차인을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 비록 임차인이 경매 채권자이기도 하므로 경매 절차를 통해 보증금 회수를 기대할 수 있지만, 낙찰 가격이 임차인의 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 미회수된 잔액은 매수인이 부담해야 할 위험이 존재합니다.

6.2. 공부상 명칭 불일치

건축물 명칭이 '한나래21차'에서 '소원베스트빌3차'로 변경되었으나, 공부상 명칭이 일치하지 않아 추후 행정 절차나 거래 시 혼란이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 최고 층수 제한이 있으며, 일부 지역은 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무 (조사 결과)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 인근에 주거 및 상업시설이 혼재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다. 최근 거래 사례를 볼 때 감정가는 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다. 그러나 2억 8천 4백만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인이 강제경매를 신청한 채권자이기도 하므로 경매 절차에서 보증금 회수가 이루어질 가능성이 높으나, 혹시 모를 보증금 미회수 잔액 인수 위험에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 및 임대 수익 목적 투자 가능: 안정적인 주거 지역에 위치하며, 향후 임대 수익 창출 또는 실거주 목적으로 접근 가능합니다.

* 인근 시세 대비 합리적 감정가: 유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례와 비교 시, 감정가가 합리적인 수준입니다.

* 초기 보증금 인수 리스크 관리 시 매력적: 임차인 보증금 인수 리스크를 철저히 분석하고 관리할 경우, 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 294,000,000원이며, 최근 인근 유사 면적(29.81㎡)의 다세대주택이 310,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 284,000,000원 부담을 고려할 때, 보증금 전액이 경매를 통해 회수될 것이라는 전제 하에, 투자자는 시장가치와 인수 부담을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금(284,000,000원)을 제외하고 시장가치 중심으로 접근할 경우, 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여 290,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다. 다만, 이는 보증금 회수 가능성을 전제로 한 가격이며, 최종 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 더욱 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.