나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12467 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 376-9 동선벨리체 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12467 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 376-9 동선벨리체 제5층 제503호

건물명: 동선벨리체

용도: 다세대주택

건축년도: 2020년

감정가: 285,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 물건 현황

토지면적: 17.68㎡ (약 5.35평)

건물면적: 29.46㎡ (약 8.92평)

매각건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 6층 건물 중 제5층 제503호

주요 구조: 외벽 - 치장벽돌쌓기 마감, 창호 - 샷시창호 등

이용상태: 다세대주택으로 이용 중으로 추정됨

설비내역: 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 보호구역 지정은 소음 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사(갑3)의 가압류 (2023.06.02. 접수)

등기부채권 총액: 1,125,000,000원 (11억 2천 5백만원)

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (성함: 강남혁)

* 보증금: 275,000,000원 (2억 7천 5백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.10.26.

* 확정일자: 2020.09.23. (등기부상 주택임차권 확정일자는 2020.11.30.)

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 임차인이 보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

주변 상권: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 정보: 본건이 속한 동선벨리체는 2020년 8월 사용승인된 6층 건물로, 총 17세대로 구성되어 있습니다. 본 호실은 5층에 위치하며 전용면적은 29.46㎡입니다.

주변 시세 분석

최근 인근 지역 다세대주택 매매 사례(2026년 5월 기준)는 다음과 같습니다.

* M펠리체 (2018년식, 37.05㎡, 6층): 300,000,000원 (약 809만원/㎡)

* 한양 (2000년식, 53.84㎡, 4층): 255,000,000원 (약 473만원/㎡)

* 기린아트빌라 (1995년식, 41.32㎡, 1층): 169,000,000원 (약 409만원/㎡)

본 건은 2020년 준공된 신축 건물로, 전용면적 29.46㎡의 감정가는 285,000,000원으로, 단위 면적당 약 967만원으로 책정되었습니다. 비교적 신축인 M펠리체(2018년식, 37.05㎡)가 3억원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 교육시설: "월정초등학교"가 북서측 인근에 위치합니다.

주차: 본 건물(동선벨리체)의 전체 주차 대수는 10대(실내 6대, 실외 4대)로 파악되며, 17세대 대비 주차 공간이 다소 부족한 편입니다. 본 호실의 정확한 주차 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 관련 사항: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 매각 조건으로 보증금 반환청구권을 포기해야 하므로 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 잔액 미회수분이 발생할 수 있습니다.

채권 총액: 총 등기부채권액(11억 2천 5백만원)이 감정가(2억 8천 5백만원)보다 현저히 높아, 경매 진행 과정에서 유찰될 가능성 또는 낙찰가율이 낮아질 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 공항 관련 보호구역 및 수평표면구역 지정 등은 향후 재산권 행사나 건물 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 진행되어 매수인의 직접적인 임차보증금 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 주변 유사 건물의 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 다수의 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 높은 채권 총액은 경매 절차의 불확실성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신식 건물이라 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

권리 하자 없음: 매각으로 인한 모든 권리 소멸 예정으로, 권리 분석상 특별한 문제는 없습니다.

명도 부담 감소: 대항력 없는 임차인이며, 보증금 포기 조건으로 매각되어 명도 과정에서의 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 285,000,000원

최근 시세 분석 결과, 본 건의 전용면적(29.46㎡)과 건축 연도(2020년)를 고려할 때, 단위 면적당 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려하는 것이 일반적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 255,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

입찰 시에는 본건의 정확한 현황(내부 상태, 공실 여부, 관리비 체납 여부 등)을 재확인하고, 주변 시세 변동 추이를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.