나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12482 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '등서초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 학교, 단독주택, 관공서 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2019.12.31) 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공부상 '다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접대지 대비 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로, 근린생활시설 및 공동 주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호 (1, 2) 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구( 공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원 추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 20 24년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외 국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12482 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 283,000,000원

토지 면적: 20.60㎡ (약 6.23평)

건물 면적: 28.81㎡ (약 8.72평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 유OO

건축 연도: 2019년

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '등서초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 학교, 단독주택, 관공서 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 교통 상황 또한 보통입니다. 남동측으로는 약 10미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 권리 분석상 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 선순위 임차권의 존재입니다. 등기부등본 상 을구 1번 임차권(주택임차권)이 등재되어 있으며, 채권자는 유서은 씨입니다. 해당 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 보증금은 246,000,000원입니다.

물건명세서에 따르면, 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 경매 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인이 인수해야 할 잠재적 보증금이 발생할 수 있음을 의미합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 상세 내용을 반드시 확인하고 주의 깊게 검토해야 합니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 10일자 강서구(서울특별시)의 압류(갑5)입니다. 이 압류를 포함한 그 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 다세대주택이 밀집한 주거 밀집 지역으로, 초등학교, 근린생활시설 등이 인접하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 2026년 7월 21일 거래: 서울 강서구 화곡동 366-36번지 '더원' (2019년 건축, 전용면적 19.98㎡, 4층) 216,000,000원에 거래. 이는 평당 약 35,761,589원 수준입니다.

* 2026년 7월 16일 거래: 서울 강서구 화곡동 504-114번지 (1986년 건축, 전용면적 37.44㎡, 2층) 150,000,000원에 거래.

* 2026년 7월 2일 거래: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 '시원그린빌' (2002년 건축, 전용면적 37.56㎡, 3층) 160,000,000원에 거래.

본건(까사지오, 2019년 건축, 전용면적 28.81㎡)은 동일 건축년도의 '더원' 사례와 가장 유사합니다. '더원'의 거래가액(216,000,000원)을 고려할 때, 본건의 감정가(283,000,000원)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히, 선순위 임차인의 보증금이 246,000,000원임을 감안하면, 실제 매수인의 총 매입 비용을 산정할 때 임차인의 인수되는 보증금 여부를 면밀히 따져야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근에 노선버스 승강장이 위치하며, 차량 접근성이 양호합니다.

* 교육 시설: '등서초등학교'가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 우수합니다.

* 편의 시설: 주위의 근린생활시설 및 관공서를 이용할 수 있습니다.

* 건물 시설: 엘리베이터, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 위험: 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 유 씨의 보증금 246,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 경매 낙찰가 외 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 건축된 비교적 신축인 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 생활 환경은 양호합니다. 그러나 246,000,000원의 선순위 임차권 보증금이 존재하며, 경매 배당으로 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 매우 중요한 위험 요소를 가지고 있습니다. 이는 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 있어 최우선적으로 고려되어야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신식 건물에 해당합니다.

* 주거 밀집 지역: 다세대주택 및 학교, 상가 등이 혼재하여 주거 환경으로서는 적합한 입지입니다.

* 임차권 인수 리스크 활용: 임차권 인수 부담으로 인해 시장의 관심이 낮을 수 있으나, 총 매입 비용을 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 잠재적 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 283,000,000원입니다. 하지만 선순위 임차인의 보증금 246,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 매입 비용은 낙찰가 + 인수되는 보증금이 됩니다.

가장 유사한 비교 사례인 '더원'의 전용면적 19.98㎡ 매매가가 216,000,000원이었음을 고려할 때, 본건(전용면적 28.81㎡)의 시장 가치는 이보다 높을 수 있습니다. 그러나 임차인 보증금 인수 위험을 고려하여 매우 신중한 접근이 필요합니다.

매수인이 인수하는 보증금이 없도록 하기 위해서는 최소 246,000,000원 이상으로 낙찰받아야 합니다. 이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 250,000,000원에서 270,000,000원 사이로 제안합니다. 이 범위 내에서 입찰 시, 임차인 보증금 전액 변제 가능성을 높이고 감정가 대비 합리적인 가격으로 매수할 수 있을 것으로 판단됩니다.

단, 실제 입찰 전, 배당표 확정 및 법원의 배당 예상액 등을 추가로 확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.