나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12366 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제2층 제241호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 상업용 및 업무용 건물과 아파트 등의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니 다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통이 용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제2층 제241호로서, - 사용승인일: 2014년 9월 5일 - 외벽: 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니 다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시 형생활주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측 및 남동측 등으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접함), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 (진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m)(지반+건축+옥탑 등), 육 군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트, 연립주택, 다세대주택/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12366 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제2층 제241호

용도: 오피스텔

감정가: 109,000,000원

토지면적: 3.24㎡ (약 0.98평)

건물면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 차 (차OO)

특이사항: 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, "가산동 주민센터" 북서측 인근 지역에 해당합니다.

주변은 상업용, 업무용 건물과 아파트 등 공동주택, 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 단지는 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 1일 차은지씨의 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경12366)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 차은지

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 7일

* 확정일자: 2023년 5월 9일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 11월 25일

권리분석 의견:

본건의 채권자(차OO)와 임차인(차은지)은 동일인으로 추정되며, 임차인이 보증금액(115,000,000원)과 유사한 금액(115,112,300원)으로 강제경매를 신청하여 말소기준권리자가 되었습니다. 이에 따라 낙찰 후 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 대항력있는 임차인이 존재하므로, 법원 공고 및 현장 조사를 통해 권리관계를 최종 재확인할 필요가 있습니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 2014년 9월 15일 (주식회사문영종합개발)

* 소유권이전: 2015년 2월 13일 (장윤정), 2020년 7월 30일 (이승용)

* 강제경매: 2025년 10월 1일 (차은지, 말소기준권리)

* 압류: 2026년 6월 10일 (금천구), 2026년 6월 15일 (금천구) (모두 말소 예정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보에 따르면 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금천구 가산동 일대는 가산디지털산업단지를 중심으로 다양한 오피스, 오피스텔, 상업시설이 밀집된 지역입니다.

업무 및 상업 활동이 활발하며, 관련 종사자 및 배후 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

지속적인 산업단지 발전 및 교통망 개선으로 인해 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 15층 건물 내 제2층 제241호입니다.

사용승인일: 2014년 9월 5일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽 마감: 석재붙임마감 등. 창호: 새시창호 마감 등.

이용 상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 등기부상 주용도는 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 경매 신청 채권자로서 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 모든 법적 절차 및 권리관계는 법원 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

본건 소재 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 확인 및 거래 허가 절차가 필요합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 역세권 인근에 위치한 소형 오피스텔입니다.

비교적 최근 건축 연식과 함께 주변 산업단지의 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 대항력있는 임차인 존재 및 토지거래허가구역 지정 등은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

가산디지털단지와 인접한 역세권 오피스텔로서, 1인 가구 및 소규모 사업체 대상의 높은 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

가산디지털단지의 지속적인 개발 및 활성화에 따라 시세 상승 및 임대 수익률 증대가 기대됩니다.

감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 안정적인 시세차익 또는 꾸준한 월세 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 109,000,000원이며, 최근 동일 면적(17.76㎡) 오피스텔의 최고 실거래가는 2025년 2월 17일 거래된 109,000,000원입니다.

면적이 작은(14.29㎡) 오피스텔이 2024년 11월 15일 115,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 본건은 감정가 및 유사 면적 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.