나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104074 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1337-14 이즈타워 10층1027호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울서이초등학교' 동측 인근에 위치하고 있고, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 북측 인근에 수도권 지하철 2호선 및 신분당선 '강남역'이 소재하고, 북동측 인근에 '강남대로'를 따라 다수의 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제10층 제1027호로서, (사용승인일 : 2006.12.01.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔), 판매시설, 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄판 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 판매시설, 근린생활시설, 교육연구시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서초동 1337-14 및 서초동 1337-15 2필지 모두 도시지역 , 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 대상물건은 등기사항전부증명서상 압류(2024년 11월 27일 세무관리과세외-20567) 및 가압류(2025년 5월 30일 서울중앙지방법원원의 가압류 결정, 2025카단 812784)가 설정되어 있으므로, 업무진행 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 사건 정보

• 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104074 (1)

• 채권자: 차OO

• 경매 구분: 부동산강제경매

• 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

• 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1337-14 이즈타워 10층 1027호

• 용도: 오피스텔

• 건물 면적: 31.33㎡ (약 9.48평)

• 토지 면적: 5.07㎡ (약 1.53평)

• 토지 지분: 5.07㎡ (약 1.53평)

• 건물 지분: 31.33㎡ (약 9.48평)

• 감정가: 257,000,000원

1.3. 건물 및 토지 상세

• 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제10층 제1027호

• 사용승인일: 2006년 12월 01일

• 토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 판매시설, 근린생활시설, 교육연구시설 건부지로 이용 중

1.4. 특이사항 및 주의사항

• 특이사항: 대항력있는임차인

• 특수물건정보: 대항력있는임차인

• 기타참고사항: 등기사항전부증명서상 압류(2024년 11월 27일) 및 가압류(2025년 5월 30일)가 설정되어 있으므로, 업무 진행 시 재확인 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

• 서울시 서초구 서초동 소재 '서울서이초등학교' 동측 인근에 위치

• 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역

2.2. 교통상황

• 차량 진출입 용이

• 북측 인근 수도권 지하철 2호선 및 신분당선 '강남역' 소재

• 북동측 인근 '강남대로' 따라 다수의 버스정류장 소재

2.3. 인접 도로 상태

• 본건 북측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

• 말소기준권리: 압류(2024년 11월 27일, 서초구)

• 기타 권리: 소유권이전 등기 다수, 압류, 가압류(주식회사케이비손해보험, 73,000,000원), 강제경매(차요중, 240,000,000원) 설정됨.

• 등기부채권 총액: 73,000,000원 (등기부상 기록 기준)

3.2. 임차인 현황

• 임차인: 차요중 (성만 표시, 본문에서는 마스킹 적용)

• 보증금: 240,000,000원

• 차임: 0원

• 전입일자(사업일자): 2023-10-04

• 확정일자: 2023-08-04

• 배당신고일자: 2025-10-02

• 대항력: 있음

• 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 의견

• 본건은 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인 차OO의 보증금 240,000,000원은 배당신고일자(2025.10.02)가 강제경매 개시일(2025.10.02)과 동일하며, 채권자 차OO의 강제경매 금액 또한 240,000,000원으로 동일합니다. 이는 임차인이 채권자일 가능성을 시사합니다.

• '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰 시 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 중요한 사안입니다. 배당 여부 및 임차인과의 협의 필요성을 면밀히 검토해야 합니다.

• 경매로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 사항은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

• 본건이 위치한 서초구 서초동 일대는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 자리 잡고 있어 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다.

• 강남역 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 유동인구가 많고, 다양한 편의시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.2. 업종 현황

• 건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔), 판매시설, 근린생활시설, 교육연구시설로 파악됩니다.

• 이는 다양한 업종이 입점할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

• 인근에 '서울서이초등학교'가 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

• 강남역과 강남대로를 중심으로 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원, 문화 시설 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 접근성

• 도보 및 차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

• 지하철 2호선, 신분당선 강남역 및 강남대로의 다수 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

• 가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 보증금 240,000,000원을 인수하지 않는다고 명시되어 있으나, 실제 배당에서 임차인이 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 권리분석 시 최우선으로 재확인해야 할 사항입니다.

6.2. 법적 및 행정적 리스크

• 압류, 가압류 등 다수의 권리 설정이 존재하며, 이들 권리가 매각으로 모두 소멸되는지 여부를 확인해야 합니다.

• 토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인, 건축물 용도 등)으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 부동산 시장 리스크

• 제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사 면적/층수의 오피스텔 매매가가 감정가 대비 낮은 수준으로 거래된 사례가 있습니다. (2026년 3월 29.43㎡ 거래가 210,000,000원)

7. 종합 의견

• 본건은 서울 강남역 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다.

• 주변 상권이 발달해 있어 업무 및 임대 수익 창출에 유리한 조건을 가지고 있습니다.

• 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 각종 규제 지역 포함, 감정가 대비 다소 낮은 최근 실거래가 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

• 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 임차인 관련 리스크를 해소하는 것이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

• 최고의 입지: 강남역 초역세권으로 유동인구 및 접근성이 탁월합니다.

• 우량 상권: 오피스, 상업, 주거 기능이 복합된 강남 핵심 상권에 위치합니다.

• 안정적인 임대 수요: 풍부한 직장인 및 배후 수요로 인한 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

• 다목적 활용 가능성: 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물입니다.

9. 예상 입찰가

• 최근 실거래가 분석:

* 2026년 1월 (38.36㎡): 275,000,000원 (약 717만원/㎡)

* 2026년 2월 (38.36㎡): 254,000,000원 (약 662만원/㎡)

* 2026년 3월 (29.43㎡): 210,000,000원 (약 714만원/㎡)

• 평균 제곱미터당 가격 (유사 면적 38.36㎡ 기준): 약 689.5만원/㎡

• 본건 건물 면적(31.33㎡) 기준 예상 시세: 31.33㎡ * 689.5만원/㎡ ≈ 215,993,611원

• 감정가: 257,000,000원

• 주의사항: '대항력있는임차인'이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 직접 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 추가 확인이 필요한 사항입니다.

• 종합적인 분석 결과, 현재 시세 및 감정가, 임차인 리스크 등을 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

• 예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.