나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경182 [1] 경상북도 영덕군 영덕읍 노물리 155 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.05.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 노물리 소재 "노물항" 북측 근거리에 위치하며, 부근일대는
펜션, 단독주택, 임야 및 항구 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 단독주택 부지(일련번호 1, 2) 및 전기타(일련번호 3)입니다.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하며, 동측으로 지목이 도로인 노물리 567번지와
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2, 3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(관광유도형), 가축사육
제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

지상에 등기사항전부증명서상 소유자가 동일한 건축중단된 건물 5개동이 소재합니다.

공부와의 차이

일련번호 1, 2)는 공부상 지목이 "전"이나, 현황 "대"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타 : 일련번호 1, 2)는 건축이 중단된 건부지로 이를 감안하여 평가하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
목록 9~13 건물은 현재 허가를 득한 후 공사중단 건축물로 등기사항전부증명서상 등기되어 있으나 사용승인을 득하지 못한 상태임.
목록 1~3 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)
(2025. 8. 27. 자 영덕읍사무소 사실조회회신서 참조 및 2026. 7. 8. 자 영덕읍사무소 사실조회회신서 참조)
※ 농지취득자격증명 발급기준 및 소요기간에 관하여 반드시 해당관서에 문의 후 입찰 요(신청 반려 및 제출기간 내 미발급 사례 다수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경182 (1) 사건의 물건은 경상북도 영덕군 영덕읍 노물리 155에 소재한 단독주택입니다. 본 물건의 감정가는 11억 6361만 3600원이며, 토지 면적은 1617.00㎡ (약 489.1평), 건물 면적은 435.08㎡ (약 131.6평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 영OOOOOO이며, 중복병합사건, 농지취득자격증명, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상북도 영덕군 영덕읍 노물리 소재 "노물항" 북측 근거리에 위치하고 있으며, 부근 일대는 펜션, 단독주택, 임야 및 항구 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하며, 동측으로는 지목이 도로인 노물리 567번지와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광유도형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)에 해당합니다. 토지 형상은 부정형이며, 단독주택 부지 및 기타 용도로 이용되고 있습니다. 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대"로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리는 토지의 경우 2021년 8월 24일 접수된 영포새마을금고의 근저당권(을17)이며, 건물의 경우 2023년 9월 21일 접수된 영포새마을금고의 가등기근저당권(을1)입니다. 토지 등기부채권 총액은 24억 8800만 4870원이며, 건물 등기부채권 총액은 18억 6537만 7975원입니다. 이는 본 건의 감정평가액(11억 6361만 3600원)을 훨씬 상회하는 매우 높은 채무 총액입니다. 등기부에는 소유권 이전 내역과 함께 다수의 가압류 및 압류 권리가 설정되어 있으나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 현황 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 자료에 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 없어 상세한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 본 건이 위치한 영덕군 영덕읍 노물리는 항구 인근에 위치하며 펜션 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 관광 및 주거 용도의 복합적인 특성을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 노물항 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 있을 것으로 예상되나, 상세한 편의시설, 교육, 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 목록 9~13번 건물들이 허가를 득했으나 사용승인을 받지 못한 공사 중단 건축물 상태라는 점입니다. 이는 건축물의 하자, 추가적인 공사 비용 발생, 또는 법규 위반 소지 등 다양한 문제를 야기할 수 있습니다. 또한, 목록 1~3번 토지는 공부상 지목이 "전"이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 농지취득자격증명 발급 기준 및 소요 기간에 대해 반드시 해당 관서에 문의 후 입찰해야 하며, 신청 반려 및 미발급 사례가 다수 있음을 유의해야 합니다. 마지막으로, 등기부채권 총액이 감정가를 매우 초과하므로, 낙찰 후에도 채무 변제가 부족할 경우 추가적인 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 영덕군 영덕읍 노물리의 아름다운 항구 인근에 위치한 단독주택 부지 및 건축 중단 건물이 포함된 경매 물건입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 계획관리지역 등으로 토지 이용 규제가 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되지만, 엄청난 채무 총액은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 가장 큰 문제는 사용승인을 받지 못한 공사 중단 건축물과 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이러한 리스크 요인들은 물건의 가치에 상당한 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 잠재력: 노물항 인근의 자연 환경과 관광지로서의 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 저가 매수 기회: 공사 중단 건축물 및 농지취득 관련 이슈로 인해 시장 가격 대비 낮은 금액으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 토지 가치: 넓은 토지 면적은 향후 재건축 또는 개발의 기반이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아 정확한 시세 분석 및 이에 기반한 예상 입찰가 산정에는 한계가 있습니다. 본 건의 감정가는 11억 6361만 3600원입니다.

현 시세 기반 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 주요 요소를 고려해야 합니다.

* 공사 중단된 건축물의 상태 및 복구/완공/철거 비용.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 행정 절차 비용.

* 지목과 현황의 차이로 인한 재산권 행사 제약 가능성.

* 감정가 대비 현저히 높은 채무 총액으로 인한 경매 진행의 복잡성.

* 주변 실제 거래 사례 (제공되지 않음).

이러한 복합적인 리스크와 불확실성을 고려할 때, 실제 입찰가는 감정가보다 현저히 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 보수적인 관점에서, 감정가의 40%에서 60% 수준을 예상 범위로 제시합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 4억 6천만원 ~ 6억 9천만원.

상기 예상 입찰가는 제시된 정보와 일반적인 경매 분석에 따른 것으로, 반드시 현장 조사를 통해 건축물 상태를 직접 확인하고, 해당 관청에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 구체적으로 문의한 후, 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.