나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경10530 [1] 경상북도 울진군 북면 주인리 1267 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경10530 [1] 경상북도 울진군 북면 주인리 1267 전 경매

• 사건번호: 2024타경10530
• 주소: 경상북도 울진군 북면 주인리 1267
• 감정가: 2,189,600원
• 최저가: 1,073,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

영덕지원 경매1계 2024타경10530 | 소재지: 경상북도 울진군 북면 주인리 1267 | 감정가: 2,189,600원 | 최저가: 1,073,000원 | 용도: 전

1. 영덕지원 2024타경10530 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호

영덕지원 2024타경10530 (1)

소재지

경상북도 울진군 북면 주인리 1267

용도

전 (밭)

감정가

2,189,600원

토지면적

902. 00㎡ (약 273평)

토지 지분율

소유자 최O 전체 지분 (902.00㎡)

건물면적

0. 00㎡

경매구분

부동산강제경매

소유자

최O

채권자

농OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 울진군 북면 덕구리 소재 "덕구온천리조트"의 북서측 내지 북측 원거리에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 휴경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 자연녹지 지역에 해당합니다. 차량 접근이 전혀 불가능하며, 제반 교통 상황이 매우 불편한 지역입니다. 본 건은 인접 도로와 접해있지 않아 맹지에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 농OOOOOOOO의 채권으로 인한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자는 최O이며, 현재 토지 전체에 대한 경매가 진행 중입니다. 등기사항전부증명서 상 한국전력공사를 지상권자로 하여 철탑 및 송전선 건설과 소유를 목적으로 하는 지상권이 설정되어 있습니다. 이는 고압선이 본건 토지(기호 1, 3) 지상으로 통과하고 있으며, 기호 3번 토지에는 철탑이 소재하고 있음을 의미합니다. 따라서 해당 권리 관계를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 건은 인구 밀집 지역과는 거리가 먼 농림 지역에 위치하고 있어, 별도의 상권이라고 할 만한 지역은 형성되어 있지 않습니다. 주위는 자연 경관 위주의 지역이며, 상업 시설과의 연계성은 매우 낮습니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 편의 시설이나 생활 기반 시설은 울진군 북면 소재지를 이용해야 할 것으로 보이며, 차량 없이는 접근이 어렵습니다. 다만, 덕구온천리조트가 인근에 위치하고 있어 관광 자원과의 연계 가능성은 있습니다.

1.6. 혐오시설 조사 결과

주변 시설 조사 결과, 현재 보고서 작성 시점을 기준으로 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장기간 방치된 휴경지 및 잡목이 무성한 환경임을 감안할 때, 추후 개발 시 주변 환경과의 조화 및 민원 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 건의 투자 및 낙찰 시 고려해야 할 주요 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 본 건은 맹지로서 차량 접근이 불가능하며, 도로가 없어 토지 이용 및 개발에 심각한 제약이 따릅니다.

둘째, 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 발급 기준, 소요 기간, 원상복구 여부 등을 해당 관서에 사전에 문의해야 하며, 반려 및 미발급 사례가 다수 존재하므로 철저한 준비가 필요합니다.

셋째, 토지 지상으로 고압선이 통과하고 있으며, 일부 토지에는 철탑이 소재하고 있어 토지 이용에 있어 물리적, 법적 제약이 발생합니다. 한국전력공사의 지상권이 설정되어 있어 이를 고려한 이용 계획을 수립해야 합니다.

넷째, 토지가 장기간 휴경 상태로 잡활목 및 잡초가 무성하여 분묘 소재 여부를 파악하기 어려우므로, 이 점 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

다섯째, 토지가 고지의 경사지로 이루어져 있어 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상북도 울진군에 위치한 전(밭)으로, 감정가는 2,189,600원입니다. 902.00㎡(약 273평) 면적의 토지 전체가 매각 대상입니다. 그러나 맹지, 농지취득자격증명 필수 제출, 고압선 및 철탑으로 인한 지상권 설정 등 상당한 제약 조건을 가지고 있습니다. 또한, 차량 접근이 불가능하고 교통이 불편하여 접근성이 매우 낮습니다. 이러한 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 실질적인 농업용 토지 활용이나 개발보다는, 향후 법규 변경이나 주변 개발 상황에 따라 가치가 변동될 가능성을 염두에 둔 투자 관점에서 접근하거나, 해당 지역의 농지를 취득하고자 하는 특정 목적을 가진 분에게 적합할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

저렴한 감정가: 토지 면적 대비 낮은 감정가로 인해 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

관광지 인접성: 인근에 덕구온천리조트가 위치해 있어, 장기적으로 지역 관광 개발과 연계될 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

농업 잠재력: 농지취득자격증명 발급 및 관련 규정 준수 후, 향후 농업용으로 활용할 잠재력이 있습니다. 다만, 이 경우 토지 개량 비용 및 시간 투자가 필요합니다.

투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 토지의 정확한 상태와 접근로 확보 가능성, 그리고 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 한국전력공사의 지상권으로 인한 제약 사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

영덕지원 경매1계