나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경11274 [4] 경상북도 울진군 온정면 선구리 산120 임야 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경11274 [4] 경상북도 울진군 온정면 선구리 산120 임야 경매

물건 대표 이미지

영덕지원 경매1계 2024타경11274 | 소재지: 경상북도 울진군 온정면 선구리 산120 | 감정가: 55,974,200원 | 최저가: 27,427,000원 | 용도: 임야

1. 영덕지원 2024타경11274 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 영덕지원 2024타경11274 (4)

소재지: 경상북도 울진군 온정면 선구리 산120

용도: 임야

감정가: 55,974,200 원

토지면적: 16,463.00㎡ (약 4,980평)

토지 지분율: 1646300 (일반적으로 100% 지분으로 해석됩니다.)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 장OO

채권자: 김OO

주의사항: 분묘기지권 성립 여지 있음. 최저매각가격은 분묘 소재로 인한 제한을 반영함. 입목 포함 매각.

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 울진군 온정면 선구리 소재 "선구2리마을회관" 서측 및 북측 근거리에 위치하고 있으며, 주변 일대는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 농촌 및 산림 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지 이용계획상 보전관리지역 및 생산관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 일부 토지(일련번호 7)는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로 파악됩니다.

1.3. 권리분석

본건의 가장 큰 특징은 "분묘기지권"의 성립 가능성입니다. 이는 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위해 분묘가 설치된 토지를 사용할 수 있는 권리로, 관습법상 인정되는 권리입니다. 본건의 주의사항에서도 명시되었듯이, 지상 소재 분묘로 인해 분묘기지권이 성립할 여지가 있으며, 최저매각가격 또한 이러한 점을 고려하여 책정되었습니다. 분묘기지권이 성립할 경우, 토지의 완전한 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 본건은 입목(서 있는 나무)을 포함하여 매각되므로, 벌채되지 않은 수목에 대한 소유권도 함께 이전됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 농촌 및 임야 지역에 속해 있어 직접적인 상업 시설이나 활발한 상권은 형성되어 있지 않습니다. 인근에 선구2리 마을이 위치하고 있으며, 좀 더 넓게는 울진군 온정면 지역에 백암온천과 같은 관광지가 있어 지역 경제에 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 본건 자체의 용도가 임야이므로, 상업적 개발이나 이용보다는 자연 친화적인 목적 또는 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다. 토지 이용계획상 보전관리지역 및 생산관리지역으로, 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변은 비교적 조용한 농촌 및 산림 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 온정면 소재지까지 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 차량 접근은 가능하나, 일부 토지는 맹지이거나 폭이 좁은 도로에 접해 있어 접근성에 차이가 있을 수 있습니다. 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역으로, 전원생활이나 자연 속에서의 휴식을 추구하는 분들에게는 고려해볼 만한 입지일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 "분묘기지권"입니다. 설령 본 경매로 낙찰받더라도, 기존 분묘의 연고자가 분묘기지권을 주장하며 토지 사용에 제약을 가할 수 있습니다. 이는 이장이나 토지 개발에 어려움을 초래할 수 있으며, 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 현재 가격에 이러한 부분이 반영되어 있지만, 향후 분묘 처리 과정에서 예상치 못한 비용이나 법적 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 일부 토지(일련번호 7)가 맹지라는 점은 토지 활용에 있어 심각한 제약을 야기합니다. 지정된 관리지역 및 제한 구역(가축사육제한구역, 준보전산지 등) 또한 토지 이용 및 개발에 대한 규제를 적용받습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울진군 온정면의 임야로, 현재 최저매각가 산정에 분묘기지권의 존재가 반영되어 있습니다. 분묘기지권이라는 명확한 제약 요인이 존재하며, 일부 맹지를 포함하고 있어 토지 활용에 신중한 접근이 필요합니다. 자연림이 포함되어 있고 입목이 매각 대상에 포함된 점, 그리고 인근 관광지와의 연계 가능성은 잠재적인 가치를 시사합니다. 다만, 분묘기지권 문제 해결 여부와 향후 토지 개발 규제 완화 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 비교적 낮은 감정가로 토지를 취득할 수 있다는 점입니다. 분묘기지권 및 맹지라는 리스크 요인이 가격에 반영되어 있어, 이러한 문제를 해결하거나 감안하여 토지를 활용할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. 포함된 입목의 가치도 고려해볼 만합니다. 장기적인 관점에서 지역 개발이나 토지 이용 규제 완화 시 시세차익을 기대할 수도 있으나, 이는 매우 불확실하며 장기적인 안목과 함께 분묘 처리 문제를 원만히 해결할 수 있는 능력이 요구됩니다.

법원 정보

영덕지원 경매1계