나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경11274 [1] 경상북도 울진군 온정면 선구리 373-1 전 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경11274 [1] 경상북도 울진군 온정면 선구리 373-1 전 경매

물건 대표 이미지

영덕지원 경매1계 2024타경11274 | 소재지: 경상북도 울진군 온정면 선구리 373-1 | 감정가: 50,413,200원 | 최저가: 24,702,000원 | 용도: 전

1. 영덕지원 2024타경11274 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 영덕지원 2024타경11274 (1)

소재지: 경상북도 울진군 온정면 선구리 373-1

용도: 토지 (지목: 전)

감정가: 50,413,200원

토지 면적: 2103.00㎡ (약 636.17평)

건물 면적: 0㎡

매각 대상: 토지

경매 구분: 부동산강제경매

소유자: 장OO

채권자: 김OO

건물 제시외 면적: 146.10㎡ (매각에서 제외되는 일부 창고, 이동식 화장실, 비닐하우스 등 포함)

2. 입지조건

본건은 경상북도 울진군 온정면 선구리 소재 "선구2리마을회관" 서측 및 북측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 조용한 전원 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 중 일부는 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있으나, 일련번호 7번 토지는 맹지입니다.

본건 토지는 보전관리지역, 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 일부 필지는 준보전산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 토지매각이며, 농지 취득을 위한 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 발급 기준, 소요 기간 등을 사전에 반드시 해당 관청에 문의해야 합니다.

법정지상권 성립 가능성이 있는 점은 주의가 필요합니다. 이는 토지 위에 타인의 건물이나 공작물이 존재할 경우 발생할 수 있으며, 물건의 가치와 사용에 영향을 미칠 수 있습니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 목록 1번 지상의 창고, 이동식 화장실, 비닐하우스 등 일부 제시외 물건은 매각에서 제외됩니다.

특히, 목록 5번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 실제 이용 현황은 '전 기타'로 확인되었습니다. 만약 전용 허가를 얻지 않고 토지 현황을 변경한 경우, 향후 원상복구 명령이 내려질 가능성이 있으니 현황 조사가 필수적입니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 일부 필지의 경우 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 온정면 선구리 지역은 농경지, 임야, 단독주택 등이 주를 이루는 전원 지역입니다.

따라서 일반적인 도시 지역의 상권 분석은 적용하기 어렵습니다.

주요 편의 시설이나 상업 시설은 인근의 온정면 소재지 또는 울진군 읍내를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

본 물건 자체 주변으로는 상업 활동을 위한 기반 시설이 부족합니다.

5. 생활정보

주변의 편의시설 및 생활 기반 시설은 제한적입니다.

일상생활에 필요한 기본적인 물품 구매, 금융, 의료 서비스 등은 온정면 소재지 또는 차량으로 이동 가능한 울진군 읍내의 관련 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

온정면은 산간 지역으로, 생활 편의 시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다. (From search result context and general knowledge of rural areas)

청정 자연 환경이 특징이나, 편의성을 중시하는 경우 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 발급 불가 위험: 농지법에 따라 농지취득자격증명 미발급 시 입찰 보증금을 몰수당할 수 있는 중대한 리스크입니다. 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

법정지상권 성립 가능성: 토지 상의 건물 등 소유권이 토지 소유자와 다른 경우, 법정지상권이 발생하여 토지 사용에 제약이 생길 수 있습니다. 이는 감정평가서 및 현장 조사 시 면밀히 파악해야 할 부분입니다.

토지 현황 불일치로 인한 원상복구 명령 위험: 공부상 지목과 실제 이용 현황이 다른 필지의 경우, 불법 건축물이나 무단 형질 변경에 따른 원상복구 명령 및 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

맹지 (일부 필지): 일부 토지(일련번호 7)는 도로에 직접 접하지 않아 진입이 어려운 맹지일 수 있습니다. 건축이나 개발 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 규제: 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

매각 제외 물건 관련 문제: 매각에서 제외되는 창고, 비닐하우스 등의 제시외 건물은 낙찰자가 직접 처리해야 할 수도 있으며, 이로 인한 비용이나 번거로움이 발생할 수 있습니다.

주변 시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 온정면 선구리 지역은 주로 농경지와 임야, 주택으로 이루어진 자연 친화적인 환경입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 울진군의 자연환경 속에 위치한 농경지 토지입니다.

전원생활, 주말 농장, 혹은 농업을 목적으로 토지를 취득하려는 분들에게는 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

하지만, 농지취득자격증명 발급 문제, 법정지상권 성립 가능성, 공부상 지목과 실제 이용 현황의 차이로 인한 원상복구 위험, 맹지 존재 등 해결해야 할 명확한 리스크들이 다수 존재합니다.

입찰 전, 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와 함께 감정평가서, 등기부등본, 토지이용계획 확인원 등을 면밀히 검토하고, 현장 방문을 통해 실제 상황을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

특히, 법정지상권과 농지취득자격증명 문제는 본건의 매수 가치에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

경매 특유의 시세 차익 기대: 현재 감정가를 고려할 때, 경쟁 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

자연 친화적 활용 가능성: 울진군의 쾌적한 자연 환경을 활용하여 전원주택 부지, 주말 농장, 귀농·귀촌 목적 등으로 활용할 수 있습니다.

토지 자체의 잠재 가치: 넓은 토지 면적은 향후 개발 가능성이나 다양한 농업적 활용 측면에서 잠재력을 가집니다.

규제 지역의 특성: 보전관리지역, 생산관리지역 등 지정된 용도지역 안에서의 개발은 제한적일 수 있으나, 이는 오히려 안정적인 자연 환경 보존으로 이어질 수 있습니다.

법원 정보

영덕지원 경매1계