나이스옥션 법원경매 대구 2024타경10891 [3] 경상북도 청도군 화양읍 범곡리 461 답 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2024타경10891 [3] 경상북도 청도군 화양읍 범곡리 461 답 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매3계 2024타경10891 | 소재지: 경상북도 청도군 화양읍 범곡리 461 | 감정가: 295,680,000원 | 최저가: 144,883,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경10891 (3)

소재지: 경상북도 청도군 화양읍 범곡리 461

용도: 답

토지면적: 2688.00㎡ (약 813.09평)

감정가: 295,680,000원

1.2. 매각 정보

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO (소유자와 채무자 동일)

채권자: 합OOOOOOO

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 경상북도 청도군 화양읍 범곡리 소재 '범곡사거리' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 마을 형태로, 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 동측으로 폭 약 3미터의 포장도로가 접해 있어 농지임에도 불구하고 진입로 상태가 양호한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 계획

본 토지는 부정형의 모양으로 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 현황은 전(밭) 및 일부 과수원으로 이용 중입니다. 지목은 답(논)이나 현황이 전 및 과수원인 점은 감안해야 합니다.

토지이용계획상 생산녹지지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역), 그리고 역사문화환경보존지역(청도 범곡리 지석묘군) 및 상대보호구역 등 복합적인 제한을 받고 있어, 건축 행위 및 개발 가능성에 대한 심층적인 검토가 필수적입니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 하자 여부

소유자와 채무자가 동일 인물이므로, 채무 관계에 대한 복잡한 문제는 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며 건물은 없습니다. 건물 등기부상 하자(미등기 건물 등)의 리스크는 낮습니다.

3.2. 낙찰 후 최대 리스크 및 유의사항

(1) 농지취득자격증명원 제출 의무

본 건은 '답'으로 농지법상 농지에 해당합니다. 따라서 최고가 매수 신고 후 법원에 농지취득자격증명원(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금은 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 관할 청도군청 또는 화양읍 행정복지센터에 문의하여 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

(2) 원상회복명령 가능성

특이사항으로 '원상회복명령 가능성 있음'이 명시되어 있습니다. 이는 지목(답)과 현황(전 및 과수원)의 차이로 인해 관할 기관에서 지목에 맞는 상태로의 복구를 명령할 수 있음을 시사합니다. 낙찰자는 이에 대한 비용 부담 및 행정 조치 이행 의무를 질 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주변 환경

대상 물건 주변은 농업 활동이 주를 이루는 지역으로 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 근거리에 '범곡사거리'가 위치하여 일부 지역 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

4.2. 생활 정보 및 개발 호재 (매우 중요)

청도군 화양읍 범곡리 일대는 최근 청도군의 새로운 랜드마크로 추진되는 '지역활력타운(청려도원) 조성사업' 대상 지역에 포함되어 있습니다. 총사업비 409억 원이 투입되는 이 사업은 청년 및 귀농인을 위한 주거단지, 창업/취업 지원센터, 유아친화형 국민체육센터 등을 포함하고 있어, 완공 시 지역 정주 여건 개선 및 생활 편의 시설 확충에 지대한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 본 토지는 이와 같은 대규모 개발 호재의 직접적인 수혜를 입을 수 있는 잠재력을 가집니다.

4.3. 혐오 시설 및 제한 상태

검색 결과 명시적인 대규모 혐오 시설(예: 쓰레기 매립장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다. 하지만 상기 언급된 역사문화환경보존지역(지석묘군) 및 생산녹지지역 등의 규제로 인해 개발 행위에 상당한 제약이 따르는 점은 가장 큰 주의사항입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한 및 규제

생산녹지지역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등의 복합 규제는 추후 농지 외 용도로의 개발이나 건축을 시도할 때 상당한 난관으로 작용할 수 있습니다. 특히 문화재보호법 관련 제한은 행위 허가에 있어 까다로운 절차를 요구합니다.

5.2. 농지 투자의 실효성 리스크

농취증을 발급받아 농지 투자를 성공시키더라도, 원상회복명령 가능성 및 농업 경영 외 용도로의 전용이 쉽지 않은 법적 제약으로 인해 단기적인 시세차익을 기대하기보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 청도군 화양읍의 비교적 양호한 교통 접근성을 가진 800평 이상의 대규모 농지입니다. 농지취득자격증명원 제출 의무와 복합적인 규제는 명확한 리스크이나, 인근 지역의 대규모 '지역활력타운' 조성사업이라는 강력한 개발 호재를 등에 업고 있습니다. 따라서 농지 경매 경험이 있거나 장기적인 관점에서 개발 호재를 선점하려는 실수요자 또는 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

(1) 대규모 토지 면적: 813평이 넘는 면적으로 규모의 경제를 실현할 수 있는 경작 환경을 제공합니다.

(2) 청도군 지역활력타운 호재: 개발 사업의 직접적인 영향권 내에 위치하여 향후 지가 상승 및 정주 여건 개선의 최대 수혜가 예상됩니다.

(3) 양호한 도로 접근성: 3미터 포장도로에 접하고 있어 농기계 및 차량 진출입이 원활합니다.

(4) 낮은 권리상 하자: 토지매각에 소유자와 채무자가 동일하여 권리 분석이 비교적 깔끔합니다.

법원 정보

대구지방법원 경매3계