나이스옥션 법원경매 대구 2024타경8423 [1] 대구광역시 동구 각산동 1034-1 효성빌딩1 1층101호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 ‘각산비나리공원’ 남서측 인근에 위치하는 ‘효성빌
딩1’ 제1층 제101호(전유면적 62.4㎡)로서 부근은 대구혁신도시 내 근린상가 및 아파트 등
으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통사정은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 중 1층 101호로서
사용승인일자는 2015.4.2.이며,
- 외벽: 화강석, 스톤코트 및 알루미늄복합판넬 마감
- 내벽: 페인트 마감
- 바닥: 타일 마감
- 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

공부상 용도가 사무소임.

설비내역

공동의 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

대상 토지는 남측으로 폭 약 15m, 동측 및 북측으로 폭 약 10m 포장도로와 각각 접함,

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접
합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 혁신도시개발예정지구(변경
중)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 대구지방법원 2024타경8423 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대구광역시 동구 각산동 1034-1 효성빌딩1 1층 101호

신주소: 대구광역시 동구 이노밸리로26길 23 (각산동)

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점, 유흥주점, 사무소, 체력단련장, P.C방 등)

사용승인일자: 2015년 4월 2일

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호

건물 마감: 외벽-화강석, 스톤코트 및 알루미늄복합판넬, 내벽-페인트, 바닥-타일, 창호-새시

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 287,000,000원

토지 지분 면적: 26.79㎡ (약 8.1평)

건물 전용 면적: 62.40㎡ (약 18.9평)

1.4. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 ‘각산비나리공원’ 남서측 인근에 위치한 ‘효성빌딩1’ 1층 101호입니다. 주변은 대구혁신도시 내 근린상가 및 아파트 단지로 형성되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 대구혁신도시 내 수요응답형 교통(DRT) 서비스가 운영되고 있으나, 도시철도망 구축 계획에서 제외되어 대중교통 접근성에 대한 개선 요구가 지속되고 있습니다.

2.3. 토지 및 도로

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지로서 상업용 건부지입니다. 남측으로 폭 약 15m, 동측 및 북측으로 폭 약 10m 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 편리합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 근린상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m)와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 혁신도시개발예정지구(변경 중)로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리는 2015년 4월 27일 접수된 하나은행의 근저당권(채권액 318,000,000원)입니다. 낙찰 시 근저당 이하 모든 권리(가압류, 압류 등) 및 대항력 없는 임차인은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명시되어 있지 않아, 별도의 권리 인수 사항은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김영수)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업일자: 2022년 5월 2일

* 배당신고일자: 2024년 10월 10일

* 대항력: 없음

임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 보증금 10,000,000원의 경우, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 그 차액만큼 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사이노개발 (2015.04.07)

* 소유권이전: 김은희 (2015.04.27, 매매 380,000,000원)

* 근저당: 하나은행 (2015.04.27, 318,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 주)하나은행의 양수인 (2024.08.29, 310,115,228원)

등기부채권 총액: 318,000,000원

4. 상권분석

4.1. 입지 및 배후수요

본건이 위치한 대구혁신도시는 공공기관 이전과 함께 주거 단지가 형성되어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 인근에 근린상가 및 아파트 단지가 밀집해 있어 상업 시설 이용객이 꾸준할 것으로 보입니다.

4.2. 상권 특성

주변은 제2종근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 일반음식점, 사무실, 체력단련장, P.C방 등 다양한 업종의 입점이 가능한 지역입니다. 대구혁신도시는 도시철도망에서 제외된 점이 아쉬우나, 수요응답형 교통(DRT) 시스템 운영 등 편의 시설 확충이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

대구혁신도시 내 교통 편의를 위해 수요응답형 교통(DRT) 시스템이 운영되고 있으며, 제2빙상장, 제2수목원 조성 등 생활 인프라가 지속적으로 강화되고 있습니다.

5.2. 교육 및 의료

혁신도시는 초등학교(숙천초, 새론초)는 있으나, 중학교는 새론중학교 한 곳뿐이며 일반계 고등학교가 없는 상황으로 교육 인프라 부족이 지적되고 있습니다. 의료 시설로는 대구한의대병원이 인근에 위치합니다.

5.3. 주변 환경

본건 인근에는 각산비나리공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 다만, 대구혁신도시는 일부 편의시설 부족 및 도시철도망 부재 등으로 인해 '외딴 도시'라는 지적도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 가능성

대항력 없는 임차인(김 )의 경우, 배당받지 못한 보증금(10,000,000원)이 있을 시 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 '비행안전제6구역(전술)'으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 진행 절차 및 특성에 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6.4. 시장 상황

등기부 채권 총액(318,000,000원)이 감정가(287,000,000원)보다 높아, 유찰 가능성이 있으며 입찰 경쟁률 및 유찰 횟수에 따른 가격 변동을 고려해야 합니다.

6.5. 외부 시설 확인 필요

본건 주변에 혐오시설이 있는지에 대한 구체적인 정보는 현장 확인이 필요합니다. (본 보고서 작성 시점에 외부 지도 서비스 검색을 통한 혐오시설 확인은 불가했습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 대구혁신도시 내 상업지역에 위치한 효성빌딩1의 1층 상가로, 신축급 건물이며 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다양한 업종으로의 활용이 가능하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 임차인 보증금 인수 가능성, 비행안전구역 지정 등 법적 제한사항, 그리고 대구혁신도시의 전반적인 정주 여건 개선 요구 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대구혁신도시의 지속적인 발전과 함께 상권 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 제2종근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 공실 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 2015년 준공된 건물로 비교적 신축급에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 보증금 전액 배당받지 못할 경우 인수 가능성 있음)

예상 입찰가는 감정가 287,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 물건의 권리 관계, 잠재적 리스크, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 등기부 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 유찰을 거듭하며 가격이 하락할 경우 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 보수적인 접근을 위해 감정가의 70~80% 수준을 고려하되, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.