나이스옥션 법원경매 대구 2024타경129115 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1288 지산타운 302동 15층 1509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 수성구 지산동 "도시철도3호선 범물역" 북측 인근에 위치하는 지산타운 아파트
로서 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건물(302동)중 15층 1509호 단위세대로서
외벽 : 콘크리트위 페인팅
내벽 : 벽지 및 일부타일 등
바닥 : 내장 바닥재 및 일부타일 등
창호 : 이중샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생,급배수시설, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남동측 및 북동측으로 폭 약20미터, 북서측으로 폭 약12미터, 남서측으로
폭 약10미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 중로1류(폭 20m-25m)
(접함), 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역,
상대보호구역(아이온유치원, 지봉초등학교), 택지개발지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기 타
본건 아파트는 거주자의 폐문부재로 내부마감 상태는 동류형 아파트의 일반적인 사항을
기준으로 기재하였으니 경매업무에 참고 하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각 매수보증금 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경129115 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1288 지산타운 302동 15층 1509호

* 용도: 아파트

* 감정가: 180,000,000원

* 건물 면적: 53.78㎡ (약 16.27평)

* 토지 면적: 27.32㎡ (약 8.26평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

* 건축물 정보:

* 준공 연도: 1991년 11월 15일

* 층수: 15층 건물 중 15층

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕

* 세대수: 630세대 (총 3개동)

* 특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 재매각

* 주의사항: 재매각으로 인한 매수보증금 20% (감정가의 20%)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 대구광역시 수성구 지산동에 위치한 지산타운 아파트로, 도시철도 3호선 범물역 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

* 교통 상황: 본건 아파트까지 차량으로의 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 도시철도 3호선 범물역이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 도로 상태: 아파트 단지 남동측 및 북동측으로는 폭 약 20미터, 북서측으로는 폭 약 12미터, 남서측으로는 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 소로1류, 중로1류, 중로3류의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(아이온유치원, 지봉초등학교), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 대구지방법원의 강제경매개시결정 (2024타경129115)으로, 접수일자는 2024년 12월 18일이며, 채권액은 239,546,848원입니다.

* 주요 권리 관계:

* 을구 10번: 주택임차권 (권리자: 정병주, 권리금액: 220,000,000원, 인수되는 권리).

* 임차인: 정병주

* 보증금: 220,000,000원

* 전입일자: 2021년 6월 9일

* 확정일자: 2021년 5월 18일

* 배당신고일자: 2023년 10월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 윤영균

* 보증금: 4,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024년 12월 18일

* 확정일자: 2025년 2월 27일

* 배당신고일자: 2025년 2월 28일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 윤재성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 18일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석 요약: 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 정병주 씨가 존재하며, 그 보증금 220,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이 금액은 감정가보다 높으며, 최근 실거래가 수준과 비교해도 높은 금액으로, 경매 절차에서 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 부담해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 지산동은 수성구 내에서도 안정적인 주거 생활이 가능한 지역입니다. 아파트 단지와 더불어 주변의 근린생활시설들이 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 도시철도 3호선 범물역 인근으로 상업 시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 도시철도 3호선 범물역이 인근에 위치하며, 다양한 노선의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 자가용 이용도 용이합니다.

* 교육: 단지 인근에 아이온유치원, 지봉초등학교 등 교육 시설이 있어 자녀 양육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정병주 씨의 보증금 220,000,000원입니다. 경매 절차에서 이 금액이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 매수 비용이 크게 증가합니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 매각이 취소된 이력이 있습니다. 이는 높은 입찰가, 복잡한 권리 관계, 또는 앞서 언급된 임차인 문제 등으로 인해 일반적인 경매보다 더 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

* 내부 상태 미확인: 거주자의 폐문부재로 인해 내부 마감 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 실제 내부 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구라는 우수한 입지 조건과 함께 지산타운이라는 비교적 안정적인 아파트 단지에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설도 양호한 편입니다. 그러나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금액(220,000,000원)이 감정가(180,000,000원)를 상회하고, 최근 실거래가(약 130,000,000원 ~ 150,000,000원)보다도 훨씬 높은 점은 매우 큰 부담 요인입니다. 재매각 이력 또한 신중한 접근을 요구합니다. 낙찰자가 임차인에게 지급해야 할 보증금 전액을 인수해야 하는 상황을 고려할 때, 수익성을 확보하기 위해서는 매우 낮은 가격으로 낙찰받거나 임차인과의 협상을 통해 보증금 부담을 줄이는 전략이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 지역적 가치: 대구 수성구는 전통적으로 선호도가 높은 지역으로, 장기적인 주택 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 안정적인 주거 단지: 지산타운은 오래되었지만, 지역 내에서 인지도가 있는 아파트 단지로, 실수요자에게는 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 도시철도 3호선 범물역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 실거래가는 53.78㎡ 기준으로 2026년 4월 150,000,000원, 2026년 5월 133,000,000원, 2026년 6월 131,000,000원 등으로 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 추정하는 본 건의 적정 시세는 약 135,000,000원 ~ 140,000,000원 수준입니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정병주 씨의 보증금 220,000,000원입니다. 이 금액은 현재 추정되는 시세보다 훨씬 높은 금액입니다.

규칙에 따라 예상 입찰가를 '인수 보증금'을 제외하고 계산할 경우, 잠재적 수익을 얻기 위한 최대 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가 <= 추정 시세 - 인수 보증금

예상 입찰가 <= 약 135,000,000원 - 220,000,000원 = -85,000,000원

이는 현재 시장 상황에서 본 건에 대해 수익을 기대하며 입찰하기 어렵다는 것을 의미합니다. 낙찰자가 부담해야 할 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 투자를 고려하신다면 매우 신중하게 접근해야 합니다. 임차인과의 보증금 조정 협상이 가능하거나, 혹은 해당 지역의 미래 가치 상승을 매우 높게 예상하는 경우에 한하여, 실질적인 손실을 감수하거나 최소화하기 위한 소액의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 매우 보수적인 접근: 10,000,000원 ~ 30,000,000원 (단, 이는 매우 투기적인 금액이며, 임차인과의 협상 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.)

* 주의사항: 본 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 권리 관계를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가율, 임차인과의 협상 결과, 추가 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 인수 보증금 220,000,000원은 별도로 부담해야 함을 반드시 인지하셔야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.