나이스옥션 법원경매 성남 2023타경61559 [1] 경기도 광주시 신현동 1033-7 201동 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼 · 평가일 2023.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "소을마을" 내에 위치하는 다세대주택으로, 주위는 다세
대주택 및 단독주택, 주상용건물 등이 혼재하는 공동 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건내 4층 301호로,
(사용승인일자:2016.08.23.)
외벽 : 스타코 및 징크 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방1, 다락방, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 공동현관 보안장치, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 완경사지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로 및 남측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 각
각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 소로2류(폭 8m-10m)(201
8-04-04)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천예정지(소하천부지 인접토지는 건설과
하천팀에 별도 문의요)<소하천정비법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경
정책기본법> 영농여건불리농지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임. 전세사기 피해자의 우선매수청구권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2023타경61559 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 1033-7, 201동 301호

용도: 다세대주택

감정가: 288,000,000원

토지면적: 62.15㎡ (약 18.8평)

토지지분: 62.15㎡ (약 18.8평)

건물면적: 54.44㎡ (약 16.47평)

건물지분: 54.44㎡ (약 16.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

사용승인일자: 2016년 8월 23일

건물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 4층 301호

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천예정지, 자연보전권역, 특별대책지역

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 광주시 신현동 소재 "소을마을" 내에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 주상용건물 등이 혼재하는 공동주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.

* 토지 이용상태: 장방형의 완경사지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 2021카단1228 (갑5, 가압류, 2021.12.15. 접수)

* 주요 권리관계:

* 임차인 이태훈: 보증금 250,000,000원, 전입 2021.12.07, 확정 2021.11.08. 대항력 있음 (을9, 주택임차권). 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 채권 총액: 약 611,767,260원 (가압류, 근저당 2건, 강제경매 등 포함).

* 강제경매 신청인: 이태훈 (본건 채권자 중 한 명).

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (단, 물건명세서상 임차권 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어 주의 필요).

1.3. 상권분석

* 주변 시세 및 거래 동향:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 신현동 일대 다세대주택의 시세는 전용면적 및 건축 연도에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

* 2019년식, 전용 70.17㎡ 물건이 32,000만원에, 2019년식, 전용 84.74㎡ 물건이 46,500만원에 거래된 사례가 있습니다. (2026년 5월 거래 기준)

* 2012년식, 전용 52.25㎡ 물건은 13,000만원에 거래된 사례가 있습니다. (2026년 5월 거래 기준)

* 본건(전용 54.44㎡, 2016년식)은 이러한 거래 사례들을 고려할 때, 유사 조건에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스정류장 외 직접적인 편의시설 정보는 제한적이나, 주거지대 내 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 조용한 주거지역입니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이태훈(보증금 250,000,000원)은 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 총 채권액이 감정가를 초과하므로, 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 가능성이 매우 높습니다.

* 재매각: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이전 매각 기일에 경쟁이 적었거나 유찰된 사유가 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 6억 1천만원 이상으로, 감정가 2억 8천만원을 크게 상회하므로 채권자들이 전액 변제받기 어려운 상황입니다. 이는 낙찰가 산정에 중대한 영향을 미칩니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 소하천예정지, 자연보전권역 등 다수의 토지 이용 및 개발 관련 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 288,000,000원입니다. 입지 조건상 차량 접근이 용이하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 하지만, 본 건의 가장 큰 리스크는 보증금 2억 5천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 총 채권액이 감정가를 크게 초과하는 상황에서 임차인의 보증금 전액 변제는 어렵다고 판단되므로, 낙찰자는 임차인의 잔액을 인수할 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 재매각 물건이라는 점도 추가적인 고려사항으로, 이전 매각 시의 가격 결정 요인들을 분석할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신현동 지역의 잠재적 가치: 신현동은 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 본 건 역시 지역적 가치를 가지고 있습니다.

* 재매각으로 인한 가격 조정 가능성: 재매각 물건은 통상적으로 최저매각가격이 인하되므로, 이전 매각 대비 가격 메리트가 발생할 수 있습니다.

* 낮은 건축 연도: 2016년식으로 비교적 최신 건축물에 해당하여 기본적인 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성, 총 채권액이 감정가를 초과하는 점, 재매각 진행 중인 점 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 임차인의 보증금 2억 5천만원을 전액 인수한다고 가정할 경우, 이를 포함한 총 지출 비용이 물건의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 인수해야 할 임차 보증금을 포함한 잠재적 총 지출 비용을 보수적으로 산정했을 때, 약 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 매우 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다. (임차인의 배당 결과 및 인수 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.