나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7313 [2] 경기도 화성시 진안동 544-20 블루하우스 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7313 [2] 경기도 화성시 진안동 544-20 블루하우스 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매1계 2024타경7313 | 소재지: 경기도 화성시 떡전골로 136, 2층202호 (진안동,블루하우스) | 감정가: 165,000,000원 | 최저가: 80,850,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (경매)

1.1. 사건 개요

수원지방법원 2024타경7313 (2) 사건으로 진행되는 경기도 화성시 진안동 소재 다세대주택(블루하우스 2층 202호) 물건에 대한 경매 분석 보고서입니다. 본 건은 토지 및 건물 일괄매각 건이며, 채권자 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 부동산임의경매 신청에 의한 유동화물건입니다.

1.2. 물건 기본 정보 요약

물건 소재지: 경기도 화성시 진안동 544-20 블루하우스 2층202호

용도: 다세대주택 (총 5층 중 2층)

감정가: 165,000,000원

토지면적: 21.73㎡ (약 6.57평)

건물면적 (전용): 27.95㎡ (약 8.45평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건 (채무자/소유자 동일)

2. 물건 분석 상세

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

최고의 입지:

본 건은 "병점초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합지역으로 주거 환경은 무난합니다.

교통 상황:

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 수도권 전철 1호선 병점역이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 광역 교통망 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조 및 이용:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층에 해당합니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, **승강기 설비**, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용 상태는 다세대주택이나, 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인해 내부확인은 불가능했습니다. 집합건축물대장 건축물 현황도면 등에 의거 내부 도시되었습니다.

토지 현황:

인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 권리 분석 (명확한 정보 부재 시 현황 기반 분석)

경매 구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO (동일인)

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

분석 의견:

본 건은 소유자와 채무자가 동일한 임의경매 사건으로, 경매 진행에 있어 비교적 단순한 권리관계일 가능성이 높습니다. **유동화물건**의 경우 일반적인 금융권 채권보다 신속하게 경매가 진행되는 경향이 있습니다. 다만, 임대차 관계는 미상인 바, **낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 현장조사 및 임차인 분석(명도 계획)이 필수적**입니다. 현 임차인이 대항력이 있을 경우 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 환경:

대상 물건 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택이 혼재되어 기본적인 배후 수요가 풍부합니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설(식당, 마트, 병의원 등) 이용이 용이하며, 병점역 중심 상권 접근도 비교적 편리합니다.

교육 환경:

"병점초등학교"가 인근에 소재하고, **상대보호구역**으로 지정되어 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

2.5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

내부 확인 불가:

감정평가 시 내부 확인이 불가능하여 이용상태는 건축물대장을 기준으로 추정되었습니다. 실제 내부 상태(수리 필요 여부, 내부 구조 변경 여부 등)에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

**입지적 제한 사항 (혐오시설 간주 가능 요소):**

법정 제한 구역으로 인해 다음과 같은 요소들이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1) **군용비행장 소음대책구역 제2종구역**: 항공기 운항에 따른 소음 발생 가능성이 존재합니다.

2) **비행안전제2구역(전술)**: 건축물의 높이 등 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

3) **철도보호지구**: 인근 철도(병점역)로 인해 소음 및 진동에 대한 영향이 있을 수 있습니다.

4) **임대차 관계 미상**: 명도 저항 및 예상치 못한 권리 관계(대항력 있는 임차인) 발생 가능성이 있으므로, 입찰 전 철저한 임차인 조사가 필요합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 진안동의 주거 밀집 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 병점역과 인접하여 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 165,000,000원으로 설정되었으며, 토지/건물 면적은 $21.73 \text{m}^2$/$27.95 \text{m}^2$ (약 6.57평/8.45평)입니다.

다만, 내부 확인 불가 및 군사/철도 관련 제한 구역(소음 등)이 리스크 요인으로 존재하며, 이에 대한 충분한 현장 조사가 수반되어야 합니다. 임차인 미상에 따른 명도 리스크도 고려해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

1) **역세권 및 교통 용이성**: 병점역 및 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 우수합니다. 이는 안정적인 임대 수요를 확보하는 데 유리합니다.

2) **소액 투자 가능성**: 감정가가 1억 원대 중반으로 설정되어 있어, 다세대주택 투자를 위한 소액 접근이 용이합니다.

3) **주거 환경**: 주변에 근린생활시설이 풍부하고 병점초등학교가 가까워 기본적인 생활 편의성이 높습니다.

4) **유동화 물건**: 신속한 채권 회수 목적의 경매로 판단되어 권리관계가 단순할 경우 빠른 진행이 예상됩니다.

결론적으로, 본 물건은 교통의 이점을 가진 소형 다세대주택으로, **군사/철도 관련 소음 영향에 대한 현장 확인과 임차인 명도에 대한 철저한 사전 계획**을 수립한다면 안정적인 수익형 부동산으로 고려할 만한 가치가 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매1계