나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7313 [4] 경기도 화성시 진안동 544-20 블루하우스 2층204호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7313 [4] 경기도 화성시 진안동 544-20 블루하우스 2층204호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매1계 2024타경7313 | 소재지: 경기도 화성시 떡전골로 136, 2층204호 (진안동,블루하우스) | 감정가: 151,000,000원 | 최저가: 73,990,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 수원지방법원 2024타경7313 (4)이며, 소재지는 경기도 화성시 진안동 544-20 블루하우스 2층 204호인 다세대주택입니다.

감정가는 151,000,000원으로 평가되었으며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각 방식의 부동산임의경매입니다.

본 물건의 토지 면적은 19.86제곱미터(약 6.01평)이며, 건물(전용) 면적은 25.54제곱미터(약 7.73평)입니다. 소유자와 채무자는 김OO으로 동일합니다.

1.2. 물건 특이사항

본 물건은 '유동화물건'으로, 채권자가 복잡한 개인 채권이 아닌 자산유동화회사인 점을 고려하여 채권관계가 비교적 명료할 가능성이 있습니다. 또한, 건물 구조는 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "병점초등학교" 서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다. 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 수도권 전철 1호선 병점역이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다. 이는 출퇴근 및 생활 편의 측면에서 장점으로 작용합니다.

2.3. 상권 분석

본건이 위치한 진안동 지역은 1호선 병점역 주변에 비교적 자연발생적으로 형성된 구상권(舊商圈)을 포함하며, 병점역 먹거리촌 및 중심상가 상권이 인접하여 다양한 상업 시설과 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 인접한 동탄 신도시 상권과의 경쟁, 그리고 구상권으로서의 이미지 등의 한계점은 있으나, 병점 복합타운 조성 및 3기 신도시 개발 등의 잠재적 호재가 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

2.4. 생활 정보

주변에 병점초등학교가 소재하여 교육 환경이 형성되어 있으며, 노선버스 및 병점역을 이용한 수도권으로의 접근성이 양호합니다. 제1종일반주거지역에 위치하며, 토지 형상은 대체로 평탄한 사다리형입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 및 채무 관계

경매 구분은 '부동산임의경매'이며, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하여 법적인 채무 관계는 비교적 단순합니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO로, 유동화 회사인 점이 특이사항입니다.

3.2. 임대차 관계 및 점유 현황

현재 임대 관계는 미상입니다. 또한, 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 시건장치 등으로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 낙찰자는 점유자를 명확히 파악하고 명도 진행 시 미확인 임차인이나 점유자를 상대로 한 명도 리스크를 대비해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 개발 제한 및 소음 리스크

본 물건은 '군용비행장 소음대책구역 제2종구역' 및 '비행안전제2구역(전술)'에 포함되어 있습니다. 이는 수원 군공항의 소음 및 고도 제한에 영향을 받는 지역임을 시사하며, 인근 군용 시설로 인한 소음 피해 가능성이 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 또한, '철도보호지구' 및 '상대보호구역(학교)' 등의 법정 규제도 동시에 적용됩니다.

4.2. 내부 현황 리스크

현장 방문 시 내부 확인이 불가능하여, 내부 이용 상태나 수리 필요 여부 등을 사전에 파악할 수 없었습니다. 이에 따라 낙찰 후 예상치 못한 내부 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 병점역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 다세대주택입니다. 감정가 대비 적정 수준의 입찰가격을 제시할 경우 시세 차익을 기대할 수 있으나, 군용비행장 소음대책구역에 속하여 소음으로 인한 거주 만족도 저하 가능성과 함께, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 동시에 안고 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최근 병점역 인근은 병점 복합타운, GTX-C 연장 추진, 그리고 특히 약 416m 인근에 계획된 '화성 진안 3기 신도시' (29,000세대 규모) 개발의 후광 효과를 기대할 수 있는 지역입니다. 향후 트램 건설 호재까지 더해져 장기적인 관점에서 교통 및 주거 환경 개선에 따른 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

따라서, 입찰자는 소음 등의 단점을 감안하더라도 개발 호재를 통한 미래 가치 상승에 초점을 맞추어 명도 리스크 관리 비용을 포함한 보수적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매1계