나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7313 [1] 경기도 화성시 진안동 544-20 블루하우스 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7313 [1] 경기도 화성시 진안동 544-20 블루하우스 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매1계 2024타경7313 | 소재지: 경기도 화성시 떡전골로 136, 2층201호 (진안동,블루하우스) | 감정가: 228,000,000원 | 최저가: 111,720,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 수원지방법원 2024타경7313 (1)이며, 경기도 화성시 진안동 544-20 블루하우스 2층201호에 소재한 다세대주택 물건입니다. 경매구분은 부동산임의경매로 진행됩니다.

1.2. 물건 상세 정보

본건의 감정가는 228,000,000원으로 책정되었습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 토지면적은 29.98㎡ (약 9.07평), 건물 전용면적은 38.56㎡ (약 11.66평)입니다. 다세대주택 특성상 아파트의 분양면적 개념은 없으며, 전용면적을 기준으로 이용 현황을 파악해야 합니다.

1.3. 소유자 및 권리 관계

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로 '유동화물건'이 명시되어 있어 채권 관계에 변동성이 있었을 수 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 진안동에 소재하며, "병점초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다. 제반 주위 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 1호선 병점역이 가까워 대중교통 이용에 용이합니다. 병점역은 도보 거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 201호로, 외벽은 석재타일 마감 등입니다. 위생 및 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이나, 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 시건장치 등으로 인해 내부 확인은 불가능했습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 특이사항

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무 불이행에 따라 채권자가 담보권을 실행하는 절차입니다. 특이사항인 '유동화물건'은 해당 채권이 유동화회사 등으로 이전되었음을 의미하며, 이는 일반적인 경매 진행에 큰 영향을 주지는 않으나, 채권자가 은행이 아닌 경우가 많아 명도 난이도와는 별개로 참고해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

감정평가서상 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있으며, 내부 확인이 불가능하여 현재 정확한 점유 관계 파악이 어렵습니다. 따라서 낙찰자는 점유자를 명확히 확인하고, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 면밀히 조사해야 합니다. 주거용 건물 특성상 명도(인도) 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

4. 시장 및 상권 분석

본건이 위치한 진안동은 병점역을 중심으로 형성된 구시가지 상권과 태안지구의 신시가지 상권이 공존하는 지역입니다. 병점역세권의 중심 상권(먹자골목 등)이 가까워 기본적인 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 주변에 아파트와 주택이 혼재되어 있어, 실거주 수요와 더불어 임대수요 또한 꾸준히 유지되는 안정적인 주거 상권으로 분석됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

"병점초등학교"가 인접해 있어 도보 통학이 가능하며, 주변에 학군이 형성되어 있어 자녀가 있는 가구에게 유리한 환경입니다. 또한 상대보호구역으로 지정되어 있어 유해시설로부터의 보호를 받고 있습니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

병점역 상권을 중심으로 은행, 병원, 프랜차이즈 식당 및 카페 등이 밀집되어 있어 생활의 편의성이 높습니다. 차량으로 동탄 신도시 접근도 용이하여 광역적인 편의시설 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인 및 명도 리스크

내부 이용상태 및 임대관계가 미상인 점은 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 정확한 점유자를 파악하고 대항력 유무를 확인하는 것이 선행되어야 하며, 불법 점유자 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

6.2. 규제사항 및 환경적 리스크

토지이용계획상 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 해당되어 군용기 이착륙에 따른 소음 발생 가능성이 있으며, 이는 주거 쾌적성 측면에서 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 또한 철도보호지구로 지정되어 있어 향후 증축이나 재개발 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 감정가가 비교적 합리적으로 책정되었으며, 병점역 역세권의 양호한 입지와 병점초등학교 인접 등 주거 편의성은 높은 편입니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역 지정으로 인한 소음 리스크와 내부 상태 및 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크를 충분히 감안해야 합니다. 특히 유동화물건이라는 특성상 채권자 측의 대응이 일반 경매와 다를 수 있음을 유의해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 1호선 병점역 역세권, 초등학교 인접 및 중심 상권 접근성이 우수하여 실거주 및 임대수익 확보에 유리합니다.

면적 대비 효율성: 전용면적 약 11.66평으로 다세대주택으로는 준수한 면적이며, 소액 투자가 가능하여 투자 접근성이 좋습니다.

제1종일반주거지역: 향후 장기적인 관점에서 주거지역으로서의 가치 보존 및 안정적인 지가 형성을 기대할 수 있습니다.

투자 전 필수 점검 사항: 소음대책구역 지정에 따른 현장 소음 정도 확인 및 철저한 점유자 현황 조사를 통한 명도 계획 수립이 필수적입니다.

법원 정보

수원지방법원 경매1계