나이스옥션 법원경매 수원 2024타경63788 [1] 경기도 용인시 처인구 고림동 561-5 답 경매
매각기일: 2026-01-05
물건 개요
나이스옥션 법원경매 수원 2024타경63788 [1] 경기도 용인시 처인구 고림동 561-5 답 경매
- 사건번호: 2024타경63788
- 주소: 경기도 용인시 처인구 고림동 561-5
- 감정가: 2,567,368,000원
- 최저가: 1,258,009,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 답
수원지방법원 경매1계 2024타경63788 | 소재지: 경기도 용인시 처인구 고림동 561-5 | 감정가: 2,567,368,000원 | 최저가: 1,258,009,000원 | 용도: 답
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보
본 물건은 경기도 용인시 처인구 고림동 561-5 소재의 토지 매각 건입니다.
사건번호는 수원지방법원 2024타경63788 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.
소유자는 차OO, 채무자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOO, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.
1.2. 면적 및 감정가
총 토지면적은 5,261.00㎡ (약 1,591.35평)으로, 감정가는 2,567,368,000원입니다.
토지 지분율은 526100이며, 매각 대상은 토지 단독 매각입니다.
1.3. 특이사항 요약
본 건은 중복병합사건으로 일괄매각되며, 매각결정기일 까지 농지취득자격증명 제출이 필수인 농지입니다.
제출하지 않을 경우 보증금은 반환되지 않습니다.
공부상 지목은 '답(논)'이나 현황은 '밭'으로 이용 중이며, 필지 구분 없이 농경지(답, 전, 일부휴경지 포함)로 이용되고 있습니다.
기호 9와 10은 부정형의 일단지로서 상업용으로 이용 중이며, 제시외 물건(컨테이너, 자재 등)이 존재하나 이는 이동 가능하여 평가에서 제외되었습니다.
감정평가서에 건물 감정 요항표가 포함되어 있으나, 매각 대상은 토지이며 건물은 포함되지 않습니다.
2. 입지 조건
2.1. 주변 환경 및 교통
본 물건은 용인시 처인구 고림동 소재하며, "한국도로공사 안성용인건설사업단"의 남측 및 남동측 인근에 위치합니다.
주위는 농경지와 소규모 공장 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.
교통 상황은 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통이나, 본 물건의 대부분 필지는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)로 차량 접근이 불가하고 도보로만 접근 가능합니다.
다만, 기호 9 및 10 토지는 남서측으로 경안천로256번길이 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.
2.2. 토지 이용 현황 및 형태
본 건은 기호 1부터 기호 15(기호 9, 10, 14 제외 시 12개 필지)로 이루어진 일단의 토지입니다.
형태는 사다리형, 부정형 등 다양하며 모두 평지입니다.
대부분의 필지(기호 1-8, 11-13, 15)는 필지 구분 없이 농경지(답, 전, 휴경지 포함)로 이용되고 있으며, 공부상 지목인 답과 달리 현황은 밭으로 사용 중입니다.
기호 9와 10은 일단지를 이루어 상업용으로 이용되고 있습니다.
2.3. 토지이용계획 및 제한사항
본 토지는 도시지역 중 생산녹지지역에 해당하여 개발 행위에 제한이 따릅니다.
또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 그리고 (한강)수변구역 및 수질보전특별대책지역 등 중첩된 규제 지역에 위치하고 있어 토지 이용에 매우 신중한 검토가 필요합니다.
3. 권리 분석
3.1. 매각 대상 및 조건
본 건은 토지만을 매각하는 '토지매각' 사건이며, 건물 감정가와 정보가 제공되었으나 건물은 매각 대상이 아닙니다.
권리관계의 핵심은 매각 대상에서 건물이 제외되었다는 점과 함께, '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무가 있다는 점입니다.
낙찰 후 매각결정기일(약 일주일 후)까지 농취증을 미제출 시 입찰보증금 전액이 몰수되므로, 농업경영계획 수립 가능 여부를 사전에 철저히 검토해야 합니다.
3.2. 임대차 관계
감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.
현장조사를 통해 실제 경작자나 임차인이 있는지 반드시 확인해야 하며, 있다면 그 권리 관계(대항력 여부 등)를 파악하는 것이 중요합니다.
4. 상권 분석
4.1. 현재 상권
본 물건은 농경지가 주를 이루고 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 지구와는 거리가 있습니다.
다만, 기호 9와 10은 경안천로256번길에 접하여 상업용으로 이용 중이므로, 해당 부분에 한해서는 가시성과 접근성을 갖추고 있습니다.
4.2. 개발 및 잠재력
생산녹지지역으로 지정되어 있어 상업 시설 개발에는 제약이 따릅니다.
그러나 용인시 처인구 내에 위치한다는 입지적 장점과 한국도로공사 안성용인건설사업단 인근이라는 특수성을 고려할 때, 장기적인 도시계획 변경 가능성이나 주변 개발 압력에 의한 토지 가치 상승 잠재력은 내포하고 있습니다.
다만, 현재의 용도(농지)와 지목(답/밭)을 벗어나는 개발 행위는 규제 사항을 철저히 확인해야 합니다.
5. 생활 정보
5.1. 주거 환경 및 편의시설
주변은 농경지와 공장이 혼재된 지역으로, 대규모 주거 단지나 생활 편의시설은 부족합니다.
따라서 본 물건은 주거 목적보다는 농업 경영이나 장기 투자, 혹은 제한적인 산업/상업 용도로 적합합니다.
5.2. 주변 시설 및 혐오 시설
감정평가서에 따르면 주위에 '소규모 공장'이 혼재되어 있어, 이로 인한 환경적인 영향이나 소음 발생 가능성이 있습니다.
또한, '한국도로공사 안성용인건설사업단'이 인근에 있어 건설 관련 시설이나 차량 통행이 예상됩니다.
외부 검색 서비스나 지도상에서 대규모 혐오 시설은 파악되지 않으나, 현장의 소규모 공장과 건설 사업단의 존재는 감안해야 할 요소입니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 농지취득자격증명 (농취증) 리스크
가장 큰 리스크는 '농취증' 제출 의무입니다.
낙찰자가 농업인 자격이 없거나 농업경영계획을 이행할 수 없는 경우, 농취증 발급이 불가하여 입찰보증금을 몰수당할 수 있습니다.
또한, 농취증을 취득하더라도 농업경영 의무가 발생합니다.
6.2. 맹지 및 도로 접근성 리스크
일부 필지(기호 1-8, 11-13, 15)가 맹지이므로, 추후 개발이나 이용을 위해서는 사도 개설 등 별도의 도로 확보 비용과 노력이 필요합니다.
맹지인 토지는 활용도가 매우 제한적이며, 가치 하락의 주요 원인이 됩니다.
6.3. 중첩 규제 리스크
생산녹지지역, 자연보전권역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 규제에 묶여 있어, 형질 변경이나 건축 행위 시 지자체의 까다로운 심의를 통과해야 합니다.
이는 개발 계획의 시간과 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.
7. 종합 의견
본 물건은 용인시 처인구 내 대규모 토지(5,261.00㎡)를 비교적 높은 감정가로 매입할 수 있는 기회이나, 투자에 앞서 다수의 난관을 해소해야 합니다.
핵심은 '농취증 발급 가능 여부', '맹지 해결 방안', 그리고 '생산녹지 및 수변구역 규제를 감안한 장기적인 토지 활용 계획'입니다.
단기적인 시세 차익보다는 장기간 보유하며 토지 이용 계획 변경이나 주변 개발 호재를 기다릴 수 있는, 농지 및 규제 지역 투자 경험이 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.
8. 투자 포인트
8.1. 대규모 토지 확보
5천㎡가 넘는 대규모 토지를 일괄 매각으로 확보하여, 향후 용도 변경이나 활용 시 잠재력이 높습니다.
8.2. 기 용도 변경 활용 가능성 (일부)
기호 9와 10은 이미 상업용으로 이용 중이며 도로에 접해 있어, 해당 필지들에 한해서는 즉각적인 활용이나 가치 평가가 용이할 수 있습니다.
8.3. 용인시 처인구 개발 기대감
용인시 처인구의 지속적인 개발 계획과 인프라 확충에 힘입어, 장기적으로는 생산녹지지역의 용도 변경 가능성 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
8.4. 감정가 대비 저가 입찰 시 수익성 증대
다수의 규제와 맹지 리스크로 인해 유찰 가능성이 있으므로, 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받는다면 리스크를 상쇄하고 높은 수익성을 확보할 수 있습니다.
법원 정보
수원지방법원 경매1계