나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67889 [3] 경기도 수원시 장안구 연무동 217 1동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67889 [3] 경기도 수원시 장안구 연무동 217 1동 2층202호 다세대주택 경매

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수원지방법원 경매1계 2024타경67889 | 소재지: 경기도 수원시 장안구 연무로56번길 30, 1동 2층202호 | 감정가: 241,000,000원 | 최저가: 118,090,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 수원지방법원 2024타경67889 (3)이며, 매각 대상은 경기도 수원시 장안구 연무동 217 1동 2층 202호에 소재하는 다세대주택입니다.

감정가는 241,000,000원으로 책정되었으며, 매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행되는 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

본 건물의 전용면적은 55.38㎡ (약 16.75평)이며, 대지권 면적은 28.25㎡ (약 8.54평)입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 202호로서, 외벽은 석재 붙임 및 스톤코트 마감 등으로 되어있습니다.

본 건물은 1층은 근린생활시설로, 2층부터 5층까지는 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "연무동문화센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 준주거 혼용 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 사정은 보통 수준입니다. 복동측 및 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 정방형의 형상으로 주상용 건물의 건부지로 이용 중입니다. 도시지역 내 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 형태

본 경매는 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 매수인이 소유권을 취득하는 데 있어 법정지상권 등의 문제가 발생할 여지는 적습니다. 경매 구분은 부동산임의경매로, 이는 통상 채권자가 담보물권(근저당 등)을 실행하여 진행하는 경매입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

제시외 면적이 0.00㎡이므로, 매각에 포함되지 않는 미등기 건물 등 권리상의 문제가 없는 것으로 보입니다. 공부와의 차이도 해당 사항이 없는 것으로 조사되었습니다.

다만, 특이사항에는 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으므로, 낙찰자는 명도를 위해 별도의 임차인 유무 및 대항력 여부를 반드시 현장조사와 추가적인 서류 확인을 통해 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 주변 환경 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 연무동은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 대규모 상권은 아니지만, 주변에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있는 환경입니다.

4.2. 생활 정보 및 학군

주변에 "연무동문화센터"가 위치하여 지역 주민들의 문화 및 체육 시설 이용이 용이합니다. 또한, 인근에 광교 신도시 및 아주대학교, 경기대학교 등 대학교가 있어 학군 및 생활 편의시설 이용에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

인근에 대규모의 폐기물 처리 시설이나 혐오 시설은 현재까지 파악된 정보에는 없습니다. 하지만, 정확한 정보 확인과 입찰 전 심리적 거부감을 유발하는 시설이 있는지 확인하기 위해 반드시 현장 답사를 진행해야 합니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '임대관계 미상'에 따른 명도 리스크입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

주택 시장의 유동성에 따라 다세대주택의 환금성이 아파트에 비해 떨어질 수 있다는 점 또한 고려해야 합니다. 경매 특성상 물건의 내부 상태(누수, 균열 등)를 정확히 파악하기 어렵다는 점도 리스크 요인입니다.

5.2. 투자 포인트

본건은 감정가 2억 4천 1백만 원 수준으로, 수원시 장안구 지역 내 소형 다세대주택으로서 실거주 또는 소액 임대수익을 목적으로 접근하기에 적절한 금액대입니다. 도시가스 개별난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있어 주거 편의성이 양호합니다. 제2종일반주거지역에 위치하여 향후 재개발 또는 리모델링 등의 여지를 기대해 볼 수 있습니다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 예상되는 임의경매 사건입니다. 소형 다세대주택으로 실수요층 또는 안정적인 임대수익을 원하는 투자자에게 적합한 물건입니다. 입찰에 앞서 필수적으로 현장 답사를 통해 실제 임대 상황(명도 리스크)과 내부 상태를 확인하고, 인근 실거래가 및 전세가를 철저히 조사하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 시세 대비 충분한 안전마진을 확보할 수 있다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매1계