나이스옥션 법원경매 수원 2024타경82833 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 988-6 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경82833 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 988-6 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경82833
• 주소: 경기도 수원시 팔달구 인계동 988-6
• 감정가: 3,408,486,820원
• 최저가: 1,670,158,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다가구주택

수원지방법원 경매1계 2024타경82833 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 988-6 | 감정가: 3,408,486,820원 | 최저가: 1,670,158,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 수원지방법원 2024타경82833 (1)이며, 소재지는 경기도 수원시 팔달구 인계동 988-6입니다. 본 경매는 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 건입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건의 감정가는 3,408,486,820원입니다. 토지 면적은 344.00㎡ (약 104.06평)이며, 건물 연면적은 847.31㎡ (약 256.33평)입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 인계초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린상가, 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주택지대입니다. 인접도로 대비 등고 평탄한 장방형의 토지이며, 현재 노유자시설 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 수인분당선 매교역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 지역 지구

본건은 남서측으로 노폭 약 10미터, 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 기타 법규상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 건물 및 이용 현황 분석

3.1. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층, 지상 6층 건물로서, 2020년 9월 22일에 사용승인을 받은 신축급 건물입니다. 외벽은 돌붙임 마감 등으로 처리되었고, 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.2. 이용 현황

건물은 다음과 같이 복합적인 용도로 이용 중입니다.

지하 1층: 제2종근린생활시설(종교집회장) 및 펌프실

1층: 제2종근린생활시설(사무소), 계단실, 승강기

2층-4층: 노유자시설

5층, 6층: 다가구주택 (각 층별로 2세대씩)

3.3. 공부와의 차이점

1층 제2종근린생활시설(사무소)는 현황 커피숍(HEECARON SUWON), 철학원 및 청춘닭꼬치로 분할되어 운영 중인 것으로 확인됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 정보

본건은 부동산임의경매 사건으로 소유자와 채무자가 박OO으로 동일합니다. 채권자는 수OOOOOOOOO입니다.

4.2. 특이 및 주의 사항

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 특히 목록 2. 옥탑 1층(계단실)은 일반건축물대장에는 등재되어 있으나 등기사항전부증명서에는 누락되어 있습니다. 다만, 이는 매각목적물 및 감정평가에는 포함되어 진행되므로 입찰 시 이를 인지하고 진행해야 합니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건 1층은 근린생활시설로 현재 커피숍, 철학원, 닭꼬치집 등으로 분할 운영 중이어서 안정적인 수익 창출의 기반을 확보하고 있습니다. 주변에 근린상가와 주택이 혼재된 지역 상권으로서, 인근 거주민 및 노유자시설 이용객 등을 대상으로 한 배후 수요가 존재합니다.

5.2. 생활 정보

본건은 인계초등학교 인근 주택지대에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 교통 여건에서 언급된 바와 같이 매교역(수인분당선)과 노선버스정류장이 가까워 수원 도심 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 혐오 시설

주변 환경 검색 결과, 주택지대 및 근린상가 지역으로 파악되며, 현 시점 확인된 주요 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

- 복합 용도 건물 리스크: 지하 1층, 1층 근린생활시설, 2~4층 노유자시설, 5~6층 다가구주택 등 용도가 복합적이므로 각 용도별 임차인 관리 및 법규 준수에 대한 주의가 필요합니다.

- 공부상 불일치 리스크: 옥탑 계단실의 등기부 누락 사항은 매각에 포함되지만, 추후 건축물대장 및 등기부 정리 시 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

- 임대차 관계 미상: 현재 임대관계가 미상으로 확인되어, 추후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 보증금 규모 등을 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축급 건물로서, 인계동 주택가 내에서 뛰어난 외관 및 시설 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 제2종일반주거지역 내 핵심 입지에 위치하며, 근린생활시설, 노유자시설, 다가구주택 등 다양한 수익 구조를 갖춘 복합 용도 건물이라는 점에서 투자 매력이 높습니다. 다만, 복잡한 용도 구성과 임대차 관계 미상이라는 리스크 요소를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

7.2. 투자 포인트

- 신축급 건물 가치: 2020년 사용승인 건물로 향후 상당 기간 동안 건물 유지보수 비용을 절감할 수 있는 신축 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

- 안정적 복합 수익 구조: 다가구 주택을 통한 주거 임대 수익과 근린생활시설 및 노유자시설을 통한 상업/시설 임대 수익이 동시에 발생하는 다각화된 수익 구조를 확보하고 있습니다.

- 양호한 주거 및 교통 입지: 인계동 주택가 및 매교역 접근성 등 기본적인 입지 조건이 양호하여 임차인 확보에 유리합니다.

- 용도 변경의 잠재력: 제2종일반주거지역이라는 점을 감안하여 향후 인근 지역 상권 변화에 따른 용도 변경(예: 노유자시설 -> 주거 또는 기타 근생)을 통한 가치 증대 잠재력이 존재합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매1계