나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1776 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-1 노형중흥에스-클래스 제107동 제8층 제803호 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "백록초등학교" 남서측 인근에 위치하는 노형중 흥에스-클래스 제107동 제8층 제803호이고, 주위는 공동주택, 단독주택, 일반음식점 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상10층내 제8층 제803호로서, (사용승인일 : 2006.01.17.) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : PVC샷시창 등임.

이용상태

본건은 아파트임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지이고, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 40m, 남서측으로 폭 25m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로3류(폭 8m 미만) (접합),가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,장애물제한표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2023-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1776 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-1 노형중흥에스-클래스 제107동 제8층 제803호

용도: 아파트

감정가: 1,042,000,000원 (십억 사천 이백만원)

토지면적: 109.45㎡ (약 33.1평)

건물면적: 149.84㎡ (약 45.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

사용승인일: 2006년 1월 17일

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동에 위치하며, 남서측 인근에 백록초등학교가 소재합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 일반음식점 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제주지방법원 2025타경1776 (1) 물건 인근에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 6월 8일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,689,108,018원으로, 본 경매 절차를 통해 모두 정리될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인은 현재까지 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건이 속한 노형동 지역은 제주시의 주요 주거 및 상업 밀집 지역 중 하나입니다.

주변에 공동주택 단지와 함께 상업 시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

다양한 업종의 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 내 소비 활동이 활발한 편입니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조의 아파트이며, 2006년 1월 17일에 사용승인을 받았습니다.

건물은 지하 1층부터 지상 10층 규모이며, 본건은 8층에 위치합니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 건축계획심의대상구역(저촉) 등 일부 제한사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 파악된 임대관계 정보가 없어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 그들의 권리관계는 어떠한지 추가 확인이 필요합니다. (임대관계: 미상)

건축물대장상 건축계획심의대상구역(저촉)에 해당하여 향후 건물 증축, 대수선 등 건축 관련 계획 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 노형동의 아파트로, 비교적 양호한 입지조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

건물 연식은 있으나 기본적인 관리 상태는 양호할 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인이 파악되지 않아 권리관계는 명확한 편입니다.

다만, 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요하며, 상세한 현장 조사를 통해 거주 현황을 정확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

제주시의 주요 도심지 중 하나인 노형동에 위치하여 생활 인프라가 우수합니다.

백록초등학교 등 교육시설 접근성이 좋으며, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

부동산 임의경매 물건으로, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 등기 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,042,000,000원 (십억 사천 이백만원)입니다.

주변 유사 단지(연립주택)의 최근 실거래가 분석 시, 면적 대비 가격 편차가 크며, 본건 아파트와 주택 유형이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

다만, 노형동 지역의 아파트 시세를 고려할 때, 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이나 명확한 대항력 있는 임차인이 없는 점을 감안하면, 보수적으로 감정가의 85%~95% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 8억 8천 5백만원에서 9억 8천 9백만원 사이로 고려해 볼 수 있으며, 낙찰을 위해서는 약 9억 2천만원 수준을 목표로 입찰 전략을 수립하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.