나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1786 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 제2층 제212호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상3층 건물 내 제2층 제212호 외 2개호로서, 외벽: 화강석 등 마감, 내벽: 페인팅, 인테리어 등 마감, 바닥: 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1: 타 호수와 함께 튼상가로 이용중인 것으로 사료됨. 일련번호 2,3: 두 개의 호수가 함께 튼상가로 이용중인 것으로 사료됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

1) 일련번호 1은 현장조사시 본건 이외의 타 호수(211호 등)와 튼상가로 이용중인 것으로 사료되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 2) 일련번호 2,3은 두 개의 호수가 함께 튼상가로 이용중인 것으로 사료되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1786 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 제2층 제212호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 292,000,000원

* 토지면적: 23.00㎡ (약 7.0평)

* 건물면적: 28.29㎡ (약 8.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역

* 교통상황: 본 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 인접도로상태: 북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 25일 접수된 신한은행 근저당권 (을1)

* 등기부 현황:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-11-25 접수)

* 을1: 근저당권 (신한은행, 531,600,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (주식회사신성건설, 463,200,000원) - 말소

* 갑3: 임의경매 (신한은행, 478,404,973원, 사건번호: 제주지방법원 2025타경1786) - 말소

* 갑4: 압류 (제주특별자치도) - 말소

* 등기부채권 총액: 994,800,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-09-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 유 는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 상권분석

* 본 물건은 제주 제주시 연동 지역의 상가 건물(나인몰) 내 일부 호실입니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 배후수요는 확보 가능합니다.

* 건물은 철골철근콘크리트구조의 지하3층, 지상3층 건물이며, 본건은 제2층에 위치합니다.

* 감정평가서상 본건 212호는 타 호수와 함께 튼 상가로 이용 중인 것으로 추정되며, 이는 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이를 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 신제주초등학교가 남서측 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 이용 현황 및 공부상 차이: 본건 212호는 인접 호수(211호 등)와 함께 '튼 상가'로 이용 중인 것으로 사료됩니다. 별도의 호별 구분 장치가 없어 실제 이용 및 구분 점유에 대한 확인이 필요합니다. (감정평가서 요약 - 공부와의 차이 참조)

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반 경매 절차와는 다른 특수성을 가질 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역 등 복합적인 용도 지역에 해당하므로, 향후 건축 행위 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역(연동, 신제주초등학교 인근)에 대한 검색 결과, 직접적으로 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 상업 및 주거 혼재 지역의 특성상 주변 환경 변화 가능성은 상존합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제주 제주시 연동에 위치한 근린상가로, 신제주초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

* 건물은 철골철근콘크리트 구조로, 비교적 최근인 2022년에 사용 승인되었습니다.

* 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 본건 212호는 인접 호수와 함께 '튼 상가'로 이용 중이라는 점, 공부와의 차이, 유동화 물건이라는 점은 경매 진행 시 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요한 부분입니다.

* 임차인은 있으나 대항력 및 보증금이 없어 낙찰자에게 부담되는 권리는 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 연동 지역의 입지: 제주 관광 및 상업의 중심지인 연동에 위치하여 상권 활성화 및 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 깔끔한 권리 확보가 가능합니다.

* 면적 대비 합리적인 감정가: 감정가 2.92억원 대비 토지 23㎡, 건물 28.29㎡로, 시장 상황에 따라 투자가치가 있습니다.

* 활용 가능성: 현재 '튼 상가'로 이용 중인 점은 향후 분할 또는 통합하여 다양한 형태로 상가를 운영할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 292,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가, 시장 동향 등에 대한 심층적인 조사를 필요로 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우며, 일반적으로 감정가의 70%~90% 범위에서 고려되나, 본건의 특이사항(튼 상가 이용, 유동화 물건 등)을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 참고 제안 (단순 참고용): 230,000,000원 ~ 260,000,000원

* 본 제안은 시장 조사를 거치지 않은 가상적인 수치이며, 실제 입찰가는 반드시 별도의 전문적인 조사를 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.