나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1704 [1] 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 제1층 제101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 "외도일동마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층건 내 제1층 제101호 등 총 3개호로서, (사용승인일자: 2024.01.17) 외벽: 타일마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(1,2): 사무소로 이용중임. 기호(3): 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비[기호(3)], 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 고도지구(35M이하) , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역 (다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면 구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획 심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수 처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1704 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 제1층 제101호 (도로명 주소: 제주특별자치도 제주시 우령2길 56, 제1층 제101호)

용도: 오피스텔 (건축물물리적용도: 업무시설)

감정가: 400,000,000원

건물 사용승인일자: 2024년 1월 17일

1.2. 면적 정보

토지면적: 37.01㎡ (약 11.19평)

토지지분: 37.01㎡ (약 11.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.81㎡ (약 20.51평)

건물지분: 67.81㎡ (약 20.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

1.4. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

층수: 지하 1층, 지상 5층 건물 중 제1층 제101호

건물 내부 구성: 총 7개 호실 (집합건물)

외벽: 타일 마감 등

창호: 샷시 창 등

설비: 기본 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 (본건 호실), 승강기 설비

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역 지구: 준주거지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구

도로: 소로 1류 (폭 10m~12m) 접함

기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 장애물 제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 "외도일동마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 정기 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

건물은 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 7월 26일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 근저당권 (을1) 및 임의경매 개시결정 (갑4) 등은 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 권리 설정은 없는 것으로 보입니다.)

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 이재관 (갑1, 2024.07.26)

* 소유권이전신탁: 황지영 (갑2, 2024.07.26)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (을1, 2024.07.26, 채권액 302,500,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전청구권가등기: 김태원 외 1명 (갑3, 2024.07.29, 매매예약)

* 임의경매개시결정: 세종부강신용협동조합 (갑4, 2025.09.23, 채권액 739,768,544원, 말소예정)

* 등기부채권 총액: 302,500,000원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 지역 특성

본 건물은 오피스텔 및 사무소로 이용 중이며, 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 현 시세 분석 (추정)

본건은 2024년 1월 사용 승인된 신축 건물로, 전용면적 약 20.51평 (67.81㎡)의 오피스텔입니다. 최근 신축된 오피스텔의 경우 제주 지역에서 평당 1,500만원 ~ 2,000만원 이상으로 거래되는 사례가 있으나, 본건과 직접 비교할 수 있는 유사 신축 오피스텔의 최근 실거래가 데이터는 제한적입니다. 감정가 400,000,000원은 평당 약 1,950만원 수준으로, 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 주변의 구축물들의 시세(검색 결과,)는 본건의 감정가보다는 현저히 낮은 수준이었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본건은 외도일동 마을회관 인근에 위치하며, 단독/공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주요 시설 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 정기 버스 노선이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획의 제약

본 토지는 준주거지역, 고도지구, 방화지구, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 장애물 제한표면구역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되고 있습니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 공항 소음 영향

본건은 공항 소음 방지 및 소음 대책지역(제3종 구역)에 포함되어 있어, 공항 항공기 운항으로 인한 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 현재 점유 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 정확히 확인해야 합니다.

6.4. 가등기 존재

소유권이전청구권가등기(매매예약)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어, 원칙적으로는 매각으로 소멸되지만, 법적 절차 및 해석에 따라 인수 여부가 달라질 가능성도 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년 1월에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 외도동 지역에 위치하며 교통 및 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다. 그러나, 높은 채권 총액과 임대 관계 미확인, 다양한 토지 이용 규제, 공항 소음 영향 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 특히, 감정가 대비 높은 채권 총액은 경매 진행의 주요 원인이 되었을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최신 건물로 노후화에 따른 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 지역 접근성: 제주 서부 지역 접근성이 용이한 외도동에 위치하여 실거주 또는 임대 목적 모두 고려할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 활용 가치가 높습니다.

* 감정가 대비 채권 총액: 채권 총액(302,500,000원)이 감정가(400,000,000원)보다 낮아, 경매 진행 시 적정가 이하로 낙찰받을 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 조사 결과, 본건과 유사한 연식과 면적의 신축 오피스텔에 대한 구체적인 실거래 데이터는 제한적이었습니다. 그러나 본건의 감정가 400,000,000원은 신축 오피스텔임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 제시된 인수 보증금이 없어 이를 제외한 입찰가 산정은 필요 없습니다.

종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하향된 범위에서 형성될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 360,000,000원 ~ 400,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 부동산 시장 상황을 기반으로 추정한 것이며, 실제 경매 진행 시 현장 분위기, 입찰 참여자 수, 기타 정보 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 최종 입찰 결정 전에는 반드시 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.