나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52105 [1] 전라남도 여수시 율촌면 월산리 863 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘감정 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 전라남도 여수시 율촌면 월산리 소재 "내청마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌지역이고, 하단부에는 기존마을 등으로 형성된 도시근교 농촌지역임. 기호2,3) 전라남도 광양시 봉강면 지곡리 소재 "백운저수지" 동측 인근에 위치하며, 부근은 저수지를 배후지로 한 글램핑장, 테마공원 등이 조성되어 있고, 차량으로 약 10여분 거리 내에 광양읍소재지가 소재함.

교통상황

기호1) 북동측 근거리에 자동차전용도로(순천-여수간)가 개설되어 있으나 본건까지의 차량접근은 불가능함. 기호2,3) 본건 하단부에 지방도로가 개설되어 있고, 읍소재지까지 접근성이 양호하여 일반적인 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호1) 부정형의 토지로서, 법정지목은 "전"임. 기호2) 부정형으로서, 하단부는 토지임야상태, 상단부는 순수 자연림상태임. 기호3) 사다리형 토지로서, 순수 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1) 맹지임. 기호2) 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함. 기호3) 맹지이며, 현황은 기호2)를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역이며, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역임. 기호2) 계획관리지역, 보전관리지역, 유원지(저촉), 가축사육제한구역, 준보전산지임. 기호3) 계획관리지역, 유원지, 가축사육제한구역, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기호1)은 지반의 고저차, 수풀 등이 우거져 진입이 불가능한 상태임. 2) 본건 기호2,3) 일부는 수풀 등이 우거져 진입이 불가능하여 분묘소재 여부는 조사가 불가능한 상태임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 순천지원 2025타경52105 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 소재지: 전라남도 여수시 율촌면 월산리 863

* 용도: 전 (농지)

* 토지 면적: 301.00㎡ (약 91.05평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 감정가: 14,207,200원

* 채권자: 부산신용보증재단 (추정)

2.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 여수시 율촌면 월산리 소재 "내청마을" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 부근은 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌 지역이며, 도시 근교 농촌 지역의 특성을 보입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 부정형이며, 법정 지목은 "전"입니다.

* 교통상황: 북동측 근거리에 자동차 전용도로(순천-여수간)가 개설되어 있으나, 본건까지의 차량 접근은 불가능한 상태입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 맹지로서 도로에 직접 접하지 않습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 진입 상태: 지반의 고저차 및 수풀이 우거져 현황상 진입이 불가능한 상태입니다.

3.1. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2025-09-30 접수된 부산신용보증재단의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

* 등기부 요약:

* 1988-08-30: 공유자 전원 지분 전부 이전 (하수길)

* 2011-08-09: 소유권 이전 (허혜영, 매매)

* 2025-09-30: 강제경매 (부산신용보증재단, 권리금액 36,700,150원)

상기 등기 내역상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 보이며, 강제경매 개시로 인해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수할 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재로서는 특별히 인수해야 할 지상권 등의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 농지취득자격증명: 본 건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 결정되며, 매수 신청 보증금은 반환되지 않습니다.

4.1. 상권분석

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 시설이나 상권은 형성되어 있지 않습니다. 생활 편의 시설 및 상업 활동을 위해서는 인근 여수시 또는 광양읍 소재지로 이동해야 합니다.

5.1. 생활정보

* 편의시설: 인근에 별도의 편의시설이 부족하며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용하여 여수시 또는 광양읍으로 접근해야 합니다.

* 교육시설: 인근 지역에 초등학교, 중학교 등이 분포하나, 본건과의 접근성은 낮은 편입니다.

* 의료시설: 종합병원을 포함한 의료 시설은 여수시 또는 광양읍에 위치합니다.

6.1. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 농지법에 따라 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매각이 무효가 되고 매수 신청 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

* 개발행위허가제한지역: 현재 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 건축 등 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 향후 규제 완화 여부에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 도로에 직접 접하지 않는 맹지이며, 수풀이 우거져 현황 진입이 어려운 점은 토지 활용 및 접근에 큰 단점입니다.

* 분묘기지권: 감정평가서 상 분묘 소재 여부 조사 불가(진입 불가)로 명시되어 있어, 추후 분묘기지권이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 과거 율촌면 도성마을 등지에서 폐축사 등의 혐오시설 정비 관련 논의가 있었습니다.

7.1. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 율촌면에 위치한 농지로, 낮은 감정가와 토지 매각 대상이라는 점이 특징입니다. 하지만 맹지이며 현황 접근이 어렵고, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 토지 활용에 제약이 많습니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무가 있어 관련 절차를 철저히 준비해야 합니다. 잠재적인 분묘기지권 존재 가능성도 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8.1. 투자 포인트

* 경영체 등록 등을 통한 농지 활용: 농업 경영을 위한 목적으로 활용 시, 농지법에 따른 자격 요건 충족 및 관련 지원 사업 활용을 고려할 수 있습니다.

* 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획 변경 또는 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 기대는 어렵습니다.

* 저가 매수 기회: 감정가가 낮아 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

9.1. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 일반적으로 경매 물건의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 첫 입찰가가 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 맹지, 개발 제한, 접근 불가 등의 요인으로 인해 시장 수요 및 경쟁 구도에 따라 입찰가가 크게 변동될 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 토지 거래 사례, 향후 개발 가능성, 낙찰 후 발생하는 추가 비용(개발 행위 허가 가능 여부 확인, 진입로 확보 방안 등)을 면밀히 분석해야 합니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰가를 산정하기 위해서는 별도의 심층적인 시장 조사와 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.