나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52114 [1] 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 108동 5층 507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중동초등학교' 남동측 근거리에 위치하는 성호아파트 제108동 제5층 제507호로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통사항은 보통임.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 중 5층 507호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 샤시창 마감 임.

이용상태

'공동주택(아파트)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 단지 내 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지 내 사다리형 토지로서, '아파트건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 동측,서측,남측,북측으로 도로에 접하며, 동측, 서측, 북측으로 진출입로가 개설되어 각각 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

――.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52114 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 108동 5층 507호

* 용도: 아파트

* 감정가: 53,000,000원

* 건물 면적: 49.95㎡ (약 15.11평)

* 토지 면적: 22.20㎡ (토지 지분)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 아파트명: 성호1차

* 건축 사용승인일: 1998년 5월 9일

* 동/층/호: 108동 5층 507호

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중동초등학교' 남동측 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지는 동측, 서측, 남측, 북측으로 도로에 접해 있으며, 동측, 서측, 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 광로, 소로, 중로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(중동초등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 본건 주변 지도상으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 2월 11일자 기흥세무서장의 압류 등기입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을13 임차권(임창욱, 62,000,000원) 및 갑12 강제경매(주택도시보증공사)는 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(임창욱)

* 보증금: 62,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020년 5월 11일

* 대항력: 없음으로 확인되었습니다. 등기부등본 상 해당 임차권 또한 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 채권 총액: 62,000,000원 (주택도시보증공사 경매 채권액)

* 주의사항: '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 임차인 현황 상 '대항력 없음'이라는 정보가 상이하여, 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경' 관련 내용은 경매 진행 및 낙찰 후 인수 조건에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 내 위치하며, 주변으로 근린생활시설 및 학교가 있어 주거 상권으로서의 기본적인 기능을 갖추고 있습니다.

* 대규모 상업 시설과의 직접적인 연계는 적으나, 인근 지역의 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지: 성호1차 아파트로, 1998년 준공되어 20년 이상 경과되었습니다. 총 18층 중 5층에 위치합니다.

* 단지 규모: 총 1362세대가 거주하는 대단지 아파트이며, 8개동으로 구성되어 있습니다.

* 주요 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 있습니다.

* 주차: 총 1002대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (지하 기계식 550대, 지상 주차 타워 452대)

* 관리사무소 연락처: 061-794-0418

1.5. 잠재적 리스크

* 체납 관리비: 2025년 10월 기준 1,300,780원의 체납 관리비가 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액으로, 입찰 전 반드시 관리사무소에 확인하여 최종 인수 금액을 산정해야 합니다.

* 권리 분석의 불일치: '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 등기부등본 상 '대항력 없음' 및 '말소' 표시가 상충되어, 임차인 관련 법적 쟁점을 추가적으로 검토해야 합니다.

* HUG 인수 조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항은 명확히 파악하여 인수 시 발생할 수 있는 변수를 최소화해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호아파트 108동 507호입니다. 감정가는 53,000,000원이며, 전용면적 49.95㎡ (약 15.11평)입니다. 주변 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 교통은 보통 수준입니다. 권리 분석 상 특별한 문제는 없어 보이나, '대항력 있는 임차인' 표기와 등기부 상 '대항력 없음/말소' 표기 간의 모순점이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 또한, HUG 인수 조건 변경이라는 특이사항은 추가적인 조사가 필요합니다. 체납 관리비 1,300,780원은 낙찰 후 인수해야 할 비용입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회.

* 광양시 중동 지역의 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

* HUG가 채권자로 참여한 경매 물건으로, HUG 관련 특별 조건 확인 시 유리한 조건으로 인수 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(49.95㎡)의 아파트는 2026년 7월 29일 5층에 대한 전세 보증금이 500만원으로 기록되어 있습니다. 비교 가능한 면적의 매매 사례는 2026년 7월 14일 7층 59.94㎡가 5,450만원, 2026년 7월 22일 2층 59.94㎡가 4,100만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 5,300만원입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 상황(대항력 있는 임차인이 아니므로)을 고려할 때, 최근 거래가와 감정가를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 체납 관리비 1,300,780원도 입찰가 산정 시 고려해야 합니다.

권리 분석 상 '대항력 있는 임차인'이라는 정보와 등기부상의 '대항력 없음/말소' 표기 간의 불일치, 'HUG 인수조건 변경' 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재하므로, 이러한 리스크를 감안해야 합니다.

현재 시세와 감정가를 고려하여, 5,200만원 ~ 5,700만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 법률 전문가와 상담하여 모든 리스크를 완벽히 파악한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.