나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52095 [1] 전라남도 여수시 광무동 784-2 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '프레지움 TOP 테라스' 내에 위치하고 주위는 시가지 인근 야산지대, 소규모 공동주택, 단독주택 등의 기존 주택지대임.

교통상황

본건 단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호, 1층 103호, 1층 104호, 2층 201호, 2층 204호, 3층 304호, 4층 402호, 4층 404호(공히 동향, 계단식)로서, 외벽 : 스톤코트 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

기호 4) 2층 201호를 제외한 7세대는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 시스템에어컨, 엘리베이터, 지하주차장 등이 설치 되어 있으며, 옥상에 세대당 1개소의 테라스 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 진출입로 개설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 자연녹지지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 건물 내부 주요 미시공 사항은 다음과 같음. 공통사항 : 실내 조명기구 미설치, 다용도실 도어 미설치, 화장실 점검구 등이 미설치 되어 있음.(201호 제외) 개별사항 : 호별 내역은 다음과 같으나 주요사항 예시이므로 상세 내역은 현장답사 등을 통하여 재확인하시기 바람. 1) 101호 : 인덕션 미설치, 일부 방충망 미설치, 공사자재 적치 상태 등임. 2) 103호 : 벽지 등 인테리어 미완성, 화장실 타일.변기 미시공, 일부 방충망 미설치 등임. 3) 104호 : 인덕션 미설치, 벽지 등 인테리어 미완성, 일부 방충망 미설치 등임. 4) 201호 : 점유자 거주 상태로 정상적인 것으로 추정됨. 5) 204호 : 벽지 등 인테리어 미완성, 보일러실 천장 등 미시공 등임. 6) 304호 : 인덕션 미설치 등임. 7) 402호 : 후드 미부착, 다수의 사무용품 적치되어 있음 등임. 8) 404호 : 인덕션 미설치 등임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공실, 내부공사 미비

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52095 (1)

소재지: 전라남도 여수시 광무동 784-2, 1층 101호

용도: 연립주택

감정가: 289,000,000원

토지면적: 99.50㎡ (약 30.09평)

건물면적: 78.18㎡ (약 23.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 통영복음신용협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: 공실, 내부공사 미비

특수물건정보: 공동담보

감정평가요약: 본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '프레지움 TOP 테라스' 단지 내 1층 101호 연립주택으로, 주위는 시가지 인근 야산지대, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역임.

1.1. 입지조건

주변 환경: 시가지 인근 야산지대에 위치하며, 소규모 공동주택 및 단독주택과 혼재된 기존 주택지대임.

교통: 단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근 및 대중교통 이용이 대체로 무난함.

도로: 단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 회원신용협동조합 근저당 (2023.12.21.)

매각으로 인해 위 권리 및 그 이후 모든 권리가 말소될 예정임. (예: 통영복음신용협동조합 근저당, 진병길 근저당, 임의경매 개시 결정 등)

신탁재산 귀속 등기(유한회사프레지움) 관련 권리사항 확인됨.

인차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되나, 자세한 내용은 현장 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

주변 거래 사례:

동일 단지 '프레지움TOP테라스' 내 784-2번지 1층 78.1838㎡ 물건이 2026년 1월 19일 135,000,000원에 거래됨.

'해피타운'(2025년 준공, 71.11㎡)은 2025년 2월 18일 45,000,000원에 거래됨.

'영동빌라'(1994년 준공, 47.05㎡)는 2025년 5월 28일 3,800,000원에 거래됨.

시장 동향: 최근 동일 건물 내 거래 사례가 135,000,000원으로 확인되었으며, 이는 본건의 감정가(289,000,000원)와 상당한 차이를 보임. 이는 물건의 현재 상태(공사 미비, 공실)가 반영된 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호. 외벽: 스톤코트 등 마감. 내벽: 벽지, 타일 등 마감. 창호: 샤시.

주요 시설: 위생 및 급수 설비, 난방 설비, 시스템 에어컨, 엘리베이터, 지하 주차장이 설치되어 있으며, 옥상에 세대당 1개소의 테라스가 설치됨.

이용 편의성: 단지 내 동측으로 진출입로가 있고, 동측 근거리에 간선도로가 있어 교통이 편리한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

내부 공사 미비: 건물 내부 마감재(벽지, 타일, 변기 등), 설비(조명기구, 다용도실 도어, 화장실 점검구, 인덕션, 방충망, 보일러실 천장 등)의 설치가 미비하거나 미완성 상태임. 공사 자재 적치 상태로 추정됨.

공실 상태: 본건을 포함한 다수 세대가 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 추가 시간과 비용이 소요될 수 있음.

임대 관계 미상: 임대차 관계에 대한 구체적인 정보가 없어, 점유 여부 및 현황 확인이 필요함. (단, 인수 보증금 0원으로 표기되어 있어 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정되나, 확인 필요)

감정가와 실거래가 차이: 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮아, 시세 변동 또는 물건 상태 반영으로 인한 가치 하락 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 여수시 광무동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 내부 공사가 미비하고 다수 세대가 공실 상태인 점이 큰 단점으로 작용함.

최근 동일 건물 내 거래 사례가 135,000,000원으로 확인되어, 이를 시세의 기준으로 삼되, 내부 공사 완료를 위한 추가 비용과 시간, 그리고 공실 해소를 위한 노력이 필요할 것으로 예상됨.

채무 총액이 상당하나, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 임의경매로 진행되어 매각 시 모든 권리는 소멸될 예정임.

주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않음.

1.7. 투자 포인트

신축급 물건: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로, 건축 자체의 노후화 문제는 적음.

잠재적 가치 상승: 내부 공사 완료 및 임대/매매 성공 시, 현재 시세 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있음.

입지: 전라남도 여수시라는 지역적 특성과 시가지 인근의 입지 조건은 향후 개발 가능성을 내포함.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 물건 거래가: 135,000,000원

감정가: 289,000,000원

종합 분석: 내부 공사 미비 및 공실 상태를 고려할 때, 감정가는 현재 시세와 괴리가 있음. 최근 거래가인 135,000,000원을 기준으로 하되, 내부 공사 완료 예상 비용 및 시장 상황을 종합적으로 고려해야 함.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 180,000,000원

본 물건은 공사 미비로 인한 추가 투자 비용이 상당하므로, 철저한 현장 조사와 공사 견적 산출 후 보수적으로 접근하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.