나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34007 [1] 광주광역시 동구 금남로5가5-12 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 '롯데백화점' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호(1)~(6) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 상업기타(주차장) 및 일부 도로 상태입니다. 기호(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 상업기타(주차장) 상태입니다. 기호(3),(6)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업기타(주차장) 상태입니다. 기호(4),(5)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 상업기타(주차장) 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1),(2) 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 기호(3) 북서 및 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로가 개설되어 있습니다. 기호(4) 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로가 개설되어 있습니다. 기호(5) 남서측으로 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 기호(6) 남서측으로 약 3m 내외의 시멘트 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(6)은 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

제시 외 건물㉠은 경량철골조 경량철골지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 철골마감 등 - 내 벽 : 벽지마감, 장판마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

제시 외 건물㉠은 관리실로 이용 중입니다.

설비내역

제시 외 건물㉠은 전기설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

-일괄매각
-정확한 지적경계 확인을 위해서는 측량요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34007 (1)

소재지: 광주광역시 동구 금남로5가 5-12

용도: 대지

감정가: 429,675,000원

토지면적: 189.80㎡ (약 57.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡ (제시 외 건물 ㉠은 경량철골조 단층 건물로서, 관리실로 이용 중임)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주비아농업협동조합 (권리분석 상 확인)

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 동구 대인동 소재 '롯데백화점' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건이 위치한 지역은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 지역의 대중교통 이용도 편리하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 금남로를 따라 버스 노선이 다양하게 운행되고 있어 시내 접근성이 좋습니다.

* 도로상태: 각 토지 필지는 인접 도로와 접하고 있으며, 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 또는 시멘트 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 광주비아농업협동조합 근저당권 (2021-09-17 접수)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을1) 광주비아농업협동조합 (말소기준)

* 지상권 (을2) 광주비아농업협동조합

* 압류 (갑2) 남구(광주광역시)

* 근저당권 (을3) 이금찬

* 가압류 (갑3) 강진완도축산업협동조합

* 압류 (갑4) 국민건강보험공단

* 임의경매개시결정 (갑5) 광주비아농업협동조합

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

* 등기부 채권 총액: 2,429,276,180원

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 본건은 근린생활시설 및 다양한 상업시설이 밀집한 중심 상업지역에 위치하고 있습니다.

* 이용 현황: 토지는 상업 및 기타 용도(주차장)로 이용되고 있으며, 일부는 도로로 사용되고 있습니다. 현재 주차장으로 활용되고 있는 점은 상업적 가치를 보여줍니다.

* 주변 상업시설: 롯데백화점이 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 인근에 롯데백화점이 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 지역 편의성: 중심 상업지역에 위치하여 은행, 관공서 등 각종 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄매각: 매각 대상은 토지이나, '일괄매각' 조건이 명시되어 있어 토지 외 제시 외 건물 ㉠ (경량철골조 단층 관리실)과의 관계 및 매각 범위에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 지적 경계 확인: 정확한 토지의 지적 경계를 확인하기 위해서는 별도의 측량이 요구됩니다.

* 임차인 정보 불일치: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있으나, 임차인 현황에는 김 임차인이 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이 정보의 불일치로 인해 실제 점유 관계 및 법적 쟁점을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 본건은 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 속해 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 주요 상업지구에 위치한 대지로서, 롯데백화점 인접 및 잘 발달된 상권과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 4억 29백만원대이며, 현재는 주차장 등으로 이용되고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악되나, '일괄매각' 조건 및 '대항력있는 임차인' 관련 정보 불일치는 투자 전 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주 도심의 핵심 상업 지역에 위치하여 높은 잠재적 가치를 지닙니다.

* 상업적 활용 가능성: 현재 주차장 등으로 활용 중이며, 중심상업지역이라는 용도 지역 특성상 다양한 상업적 개발 또는 활용이 기대됩니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정으로, 권리 관계는 비교적 명확합니다 (단, 임차인 정보 불일치 주의).

1.8. 예상 입찰가

감정가는 429,675,000원입니다. 예상 입찰가는 본 물건의 입지 조건, 상권 분석 결과, 그리고 잠재적 리스크 요인(일괄매각, 임차인 정보 불일치, 지적 경계 확인 필요성 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되어, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁 입찰 여부를 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.