나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33741 [1] 광주광역시 서구 화정동 400-16 꽃담마을 이-편한세상 제103동 제24층 제2401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 <염주초등학교> 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 근린상가 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건 중 제103동 제24층 제2401호로서 사용승인되었으며 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호등 임.

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재감지기, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복7차선, 북측, 동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경33741 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 서구 화정동 400-16, 꽃담마을 이-편한세상 제103동 제24층 제2401호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 916,000,000원입니다.

토지 면적은 84.97㎡ (약 25.7평)이며, 건물 면적은 185.78㎡ (약 56.2평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 대OOOOOOO이며, 본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 서구 화정동 소재 염주초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 근린상가가 혼재되어 있으며, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량의 진입이 원활하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지의 형상은 인접 필지 대비 평탄한 부정형 토지이며, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본건은 남측으로 왕복 7차선, 북측 및 동측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 채권자는 대OOOOOOO입니다.

등기부 현황에 따르면, 말소기준권리는 2022년 9월 6일에 접수된 대촌농업협동조합의 근저당권(780,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리인 서윤지 근저당권(2023년 11월 13일, 360,000,000원) 및 대촌농업협동조합의 임의경매개시결정(2025년 9월 2일, 676,184,295원)은 말소기준권리보다 후순위이므로 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,140,000,000원입니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린상가가 함께 발달한 주거 밀집 지역입니다.

일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 및 상업 시설 접근성이 양호한 편이며, 지역 주민들을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 2006년 2월 16일에 사용 승인된 꽃담마을 e-편한세상 아파트 단지 내에 위치합니다.

해당 동(103동)은 총 24층 중 24층에 위치한 고층 물건으로, 동일 면적(185.78㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 2월 13일, 14층 물건이 710,000,000원에 거래되었습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

총 주차 대수는 291대로, 세대당 주차 공간은 여유로운 편입니다 (지상 3대, 지하 9대, 지하 전기차 충전기 6대).

6. 잠재적 리스크

본 건의 총 채권액 1,140,000,000원은 감정가 916,000,000원을 상당 폭 초과하고 있습니다. 이는 채권 회수를 위해 경매 절차가 진행되었음을 시사합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권에 대한 상세 내용이 누락되어 있어, 향후 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

건축물 사용 승인일이 2006년으로, 준공 후 약 18년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 화정동의 입지 좋은 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

최근 동일 면적의 거래 사례가 존재하며, 전반적인 주거 환경은 무난한 것으로 판단됩니다.

다만, 총 채권액이 감정가를 상회하고, 소멸되지 않는 권리에 대한 정보가 부족한 점은 유의해야 할 부분입니다.

그럼에도 불구하고, 인수 부담이 없는 물건이라는 점에서 입찰을 고려해 볼 만한 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 서구 화정동의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 염주초등학교 인근으로 학군 수요가 있을 수 있습니다.

* 아파트 건물 면적 185.78㎡ (약 56.2평)의 넓은 전용 공간을 활용할 수 있습니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 916,000,000원입니다.

최근 동일 면적(185.78㎡)의 매매 사례는 2026년 2월 13일 710,000,000원에 거래되었습니다.

감정가와 실제 거래가 간의 차이가 존재하나, 경매는 경쟁을 통해 가격이 결정되므로 시세보다 약간 높은 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

권리 분석상 인수 부담이 없고, 최상층(24층)에 위치한다는 점을 감안할 때, 보수적으로 보아 최근 실거래가 수준을 반영하여 750,000,000원에서 800,000,000원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

현 시세 및 입찰 경쟁 상황을 고려하여 780,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.