나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6194 [1] 광주광역시 남구 주월동 497 에이엠시티101 4층416호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 「주월1동 행정복지센터」서측 인근에 위치한 에이엠시티 101 제4층 제416호 외 4세대로 주위는 아파트, 단독, 연립/다세대주택, 주상용 건물이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층중 제4층 제416,418,419호, 제5층 제517,518호로서 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

연립주택(도시형생활주택-원룸형)임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 연립주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경6194 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 남구 주월동 497 에이엠시티101 4층 416호

1.3. 용도

연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

1.4. 감정가

45,000,000원 (4천 5백만원)

1.5. 면적

* 토지 면적: 21.72㎡ (약 6.57평)

* 토지 지분: 21.7194㎡ (약 6.57평)

* 건물 면적: 16.93㎡ (약 5.12평)

* 건물 지분: 16.933㎡ (약 5.12평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

남OOOO

1.9. 특이사항

공동담보, 토지 별도등기 있음

1.10. 주의사항

* 토지 별도등기 있음

* 연립주택(도시형생활주택-원룸형)임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 「주월1동 행정복지센터」 서측 인근에 위치한 에이엠시티101 제4층 제416호입니다. 주위는 아파트, 단독, 연립/다세대주택, 주상용 건물이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 단지 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

근저당권 (남광주신용협동조합, 320,580,000원)으로, 접수일자 2013-08-09입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 본건의 경우, 을2 근저당권(말소기준)보다 후순위인 갑5 임의경매(채권자: 남광주신용협동조합) 등은 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.5. 권리분석 종합

등기부상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건이 소재한 에이엠시티101은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 구성되어 있으며, 주위에는 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 다양한 주거 형태의 건물들이 혼재되어 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물인 'AM-CITY'(주월동 497번지) 내 전용면적 16.933㎡의 연립주택이 2025년 9월 13일에 3,900만원에 거래되었습니다. 이는 본건과 유사한 면적 및 건물 내 거래 사례로서 중요한 참고 자료가 됩니다.

4.3. 시세 분석

감정가 4,500만원 대비, 동일 건물 내 유사 면적의 실거래가가 3,900만원임을 고려할 때, 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 「주월1동 행정복지센터」 인근에 위치하며, 주변 주택지대의 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (상세 편의시설은 외부 지도 검색을 통해 확인 가능)

5.2. 주거 환경

아파트, 단독, 연립/다세대주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

5.3. 건물 설비

일반적인 급·배수, 위생, 전기, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기

본 물건은 토지에 대한 별도등기가 존재합니다. 이는 건물 소유권과 토지 소유권이 분리되어 있거나, 토지에 대한 별도의 권리 관계가 있음을 의미하며, 추후 건물 철거 등 재산권 행사에 제약을 받을 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 공실 및 임대 관리

임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태이거나 임차인이 존재할 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으므로 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

6.3. 건물 연식

본건이 속한 에이엠시티101은 2013년에 건축된 건물로, 건물 자체의 노후화로 인한 심각한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 주월동에 위치한 에이엠시티101 내 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건입니다. 주변 주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성도 양호합니다. 그러나 본건의 가장 큰 리스크는 '토지 별도등기 있음'이라는 점으로, 이는 향후 재산권 행사 시 잠재적인 법적 분쟁이나 제약으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 철저한 권리 분석과 법률 자문이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계: 등기부상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

* 동일 건물 실거래가 존재: 2025년 9월, 동일 건물 'AM-CITY' 내 유사 면적 물건이 3,900만원에 거래된 사례가 있어 시세 파악에 용이합니다.

* 소형 면적의 투자 매력: 16.93㎡의 소형 면적은 1인 가구 임대 수요를 겨냥한 틈새 상품으로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

동일 건물(AM-CITY) 내 전용면적 16.933㎡ 물건이 2025년 9월 13일 3,900만원에 거래된 점과, 본건의 감정가가 4,500만원임을 고려할 때, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, '토지 별도등기 있음'이라는 중대한 위험 요소를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 4,100만원으로 제시합니다. 이 가격은 유사 거래 사례와 리스크 요소를 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.