나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6200 [1] 전라남도 나주시 남외동 202-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 남외동 소재 '나주초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지(농경지) 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하며, 근거리에 간선도로가 위치함.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 현황 '주거나지(답)'임. 본건 북동측 부분 일부는 현황 도로인 것으로 목측되나 정확한 사항을 확인하기 위해서는 정밀 측량을 요함.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-12-18)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-23)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관 한 법률>, 배수구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

북동측 부분 일부는 현황 도로인 것으로 목측되나 정확한 여부는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행하는 2025타경6200 부동산 임의경매 사건입니다.

해당 물건은 전라남도 나주시 남외동 202-1에 소재하고 있으며, 용도는 답입니다.

토지 면적은 3,455.00㎡ (약 1,045평)이며, 건물 면적은 0.00㎡입니다.

물건의 감정가는 891,390,000원입니다.

매각 대상은 토지이며, 채권자는 나주OOOOOOO (나주농업협동조합)입니다.

본건은 주거환경개선지구에 포함되어 있습니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

2.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 남외동에 위치하며, 인근에 나주초등학교가 있어 교육시설 접근성이 양호한 편입니다.

주위 환경은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 기능과 농업 활동이 이루어지고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까운 거리에 위치하고, 주요 간선도로와도 인접해 있어 교통 여건은 편리한 편입니다.

2.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 23일 접수된 나주농업협동조합의 근저당권(을16, 채권액 845,000,000원)입니다.

이 외에 같은 날 접수된 나주농업협동조합의 지상권설정(을17) 등기 역시 말소될 예정입니다.

본 건의 채권 총액은 845,000,000원입니다.

현재 소유권자는 2024년 8월 28일 대물변제를 통해 소유권을 취득한 농업회사법인유한회사금은동팜랜드이며, 2025년 9월 26일 접수된 나주농업협동조합의 임의경매개시결정(갑8)에 따라 본 건이 경매에 나왔습니다.

감정평가서상 임차인 현황 및 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차권은 없는 것으로 파악됩니다. 임대관계는 미상입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.4. 상권분석

본건은 토지이용계획상 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

이는 저층 주거용 건축물 위주로 개발이 가능한 지역임을 의미합니다.

현황은 '주거나지(답)'로 이용되고 있으며, 부정형의 평지 형태를 띠고 있습니다.

부동산 거래 사례를 살펴보면, 인근 지역에서 나주초등학교 주변의 대지 또는 밭이 약 9천만 원에서 8천 5백만 원 선에 거래된 사례가 있으며, 이는 평당 약 90만 원에서 160만 원 수준입니다. 본건의 감정가는 평당 약 85만 원 수준으로, 인근 거래 사례와 비교 시 상대적으로 낮은 감정가로 책정되었음을 알 수 있습니다.

나주시가 성장관리계획을 통해 도시의 무분별한 개발을 막고 계획적인 개발을 유도하려는 움직임이 있으며, 이는 장기적으로 주거 환경 개선 및 지역 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

2.5. 생활정보

본건은 나주초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로와도 가까워 시내외 접근성이 좋습니다.

인근에 주택 및 농경지가 분포하고 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

나주시 자체적으로도 농촌 정주 환경 개선을 위한 투자를 확대하고 있어, 향후 생활 편의 시설 확충 및 정주 여건 개선이 기대됩니다.

2.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 북동측 부분 일부가 현황 도로로 목측되나, 정확한 사항 확인을 위해 측량이 필요하다는 점입니다. 이는 토지의 실제 이용 가능 면적이나 경계 확정 시 분쟁의 소지가 있을 수 있으며, 매수인이 측량 및 관련 비용 부담을 감수해야 할 수 있습니다.

또한, 본건은 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구, 배수구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한상태에 묶여 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

나주시는 과거 혐오시설 설치와 관련하여 주민들과 갈등을 겪은 사례가 있으나, 본건 소재지인 남외동 202-1 인근에 직접적으로 혐오시설이 설치된다는 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 그러나 지역 내 혐오시설 관련 이슈가 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

2.7. 종합 의견

본건은 나주시 남외동의 제1종일반주거지역에 위치한 토지로, 나주초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주거 환경 개선지구라는 점도 고려할 요소입니다.

그러나 토지 북동측 일부가 현황 도로로 이용되고 있어 정확한 측량이 필요한 점, 다양한 개발 제한 사항이 존재한다는 점은 투자 시 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

현재 감정가는 평당 약 85만 원 수준으로, 인근 토지 거래 사례 대비 저평가된 측면이 있을 수 있으나, 현황 도로 문제 해결 및 개발 가능성에 대한 면밀한 조사 없이는 섣부른 판단이 어렵습니다.

2.8. 투자 포인트

* 나주초등학교 인근 입지로 교육 접근성 양호

* 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 주거용 개발 가능성

* 건축물 없는 토지 매각으로 개발 시 건축 과정 간소화 가능

* 감정가가 인근 거래 사례 대비 낮은 수준으로 평가됨 (별도 조사를 통해 확인 필요)

2.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 891,390,000원입니다. 인수할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

주변 거래 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 평당 약 85만 원 수준으로, 최근 인근에서 거래된 토지(평당 약 90만 원 ~ 160만 원)와 비교 시 약간 낮은 편입니다.

하지만 북동측 일부가 현황 도로로 사용되고 있는 점, 다양한 개발 제한 사항, 그리고 해당 토지의 정확한 이용 가치를 결정할 측량 결과 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 불확실성 요인으로 인해, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정될 것으로 보입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 측량 결과 확인, 유사 토지 실거래가 재조사 등 추가적인 권리 분석 및 가치 평가가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.