나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21411 [1] 전북특별자치도 군산시 경장동 511-6 오르빌아파트 102동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 경장동 소재‘신경장사거리’북서측 인근에 위치하는 공동주택 1호로, 주위는 군산시 주요간선도로인 "번영로"주변 노선상가 및 주상복합지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선 도로망이 정비되어 있고 인근에 대중교통시설이 소재하여 제 지역 으로 접근성 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층 건물중 3층에 위치하며 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감, 창호: 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 지역에 소재하는 세장형 형상의 토지로 현황 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 폭 약35m, 북서측으로 폭 약8m내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구(2024-12-20), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (1974-06-12)(접합), 가축사육제한구역 (2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21411 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 경장동 511-6 오르빌아파트 102동 3층 302호

* 용도: 아파트

* 건물명: 오르빌아파트

* 건축년도: 2004년 5월 1일 사용승인

* 토지면적: 20.83㎡ (약 6.30평)

* 건물면적 (전용면적): 59.98㎡ (약 18.14평)

* 건물면적 (분양면적): 약 90.31㎡ (약 27.32평) (102동 평균치 기반)

* 감정가: 91,600,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험 (강제경매 신청)

1.1. 입지조건

* 1.1.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 경장동 소재 '신경장사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 군산시 주요 간선도로인 "번영로" 주변 노선상가 및 주상복합지대입니다.

* 1.1.2. 교통상황

주변에 간선도로 및 지선 도로망이 잘 정비되어 있으며, 인근에 대중교통시설이 소재하여 지역 접근성이 무난한 편입니다.

* 1.1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구(2024-12-20), 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 철도보호지구에 해당됩니다.

* 1.1.4. 인접 도로상태

단지 북동측으로 폭 약 35m, 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 1.2.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 3월 8일 접수된 롯데카드 가압류 (전주지방법원 2024카단10291)입니다.

* 1.2.2. 인수되는 권리

등기부등본상 을12 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 74,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

그러나, 임차인인 한국토지주택공사로부터 "매수인에게 임대차 관계의 존속을 주장하거나 잔존 보증금을 청구하지 않을 것임"을 확약하는 서류가 제출되어 있어, 낙찰자는 임대차 관계를 인수하지 않으며 보증금을 추가로 부담하지 않을 것으로 예상됩니다.

이로 인해 '인수 보증금 합계'는 0원으로 확인됩니다.

* 1.2.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 순위의 가압류 (롯데카드, 우리금융캐피탈, KB국민카드, 전혜연) 및 후순위 근저당/전세권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 경매물건의 채권자인 서울보증보험의 강제경매 개시 결정 등기(갑16) 또한 말소됩니다.

* 1.2.4. 임차인 현황

* 조길원: 보증금 0원, 차임 0원, 2025-06-09 전입. 대항력 없음.

* 한 (한국토지주택공사): 보증금 74,000,000원, 차임 0원, 2020-03-19 전입, 2020-02-28 확정. 대항력 있음. (단, 위 1.2.2.항의 확약서로 인해 인수되지 않음)

1.3. 상권분석

* 1.3.1. 주변 시세

최근 매매 사례 (오르빌아파트 59.98㎡ 기준):

* 2026년 4월 29일: 101동 15층 - 105,000,000원

* 2026년 5월 10일: 102동 1층 - 97,000,000원

* 2026년 6월 20일: 102동 3층 (본건과 동일 층) - 68,000,000원

본건의 감정가는 91,600,000원이나, 동일 층수의 최근 실거래가가 68,000,000원으로 확인되어 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 1.3.2. 상권 특성

번영로 주변의 노선상가 및 주상복합 단지로, 배후 주거단지를 기반으로 한 지역 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 1.4.1. 편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 자전거 보관소, 전기차 충전시설 등이 있습니다.

인근 신경장사거리 및 번영로 주변에 상업시설, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 1.4.2. 교통시설

주요 간선도로인 번영로에 인접하여 차량을 이용한 시내외 접근성이 우수합니다.

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 1.4.3. 주차시설

총 주차대수는 148대 (지하 기계식 68대, 옥외 기계식 80대)로, 세대당 주차 공간은 양호한 편입니다.

* 1.4.4. 주변 시설 (혐오시설 유무)

지도 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 1.5.1. 임차인 확약서의 효력

한국토지주택공사와의 임대차 계약은 대항력이 있으나, 제출된 확약서로 인해 낙찰자에게 승계되지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 법률적 해석에 따라 만약의 상황이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 1.5.2. 최근 거래가 급락

동일 층수의 최근 실거래가가 감정가 대비 약 26% 낮게 형성되어 있어, 해당 물건의 가치 하락 또는 특수 요인이 있을 가능성을 고려해야 합니다.

* 1.5.3. 건물 노후화

2004년 준공으로 20년 이상 경과하여 향후 시설물 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 군산시 경장동에 위치한 아파트로, 대항력 있는 임차인이 존재하나 확약서 제출로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다.

다만, 최근 동일 층수의 실거래가가 감정가보다 현저히 낮게 형성된 점은 투자를 결정하기 전 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

인근의 생활 편의시설 및 교통 접근성은 양호하나, 건물 노후화에 따른 잠재적 수리 비용을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 무잉수 조건: 임차인의 확약서로 인해 낙찰 후 추가 보증금 지급 의무가 없습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 최근 실거래가(68백만원)를 감안할 때, 감정가(91.6백만원)보다 낮은 금액으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 입지: 지역 상권 및 교통망이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 102동 3층 매물이 68,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 68,000,000원에서 85,000,000원 사이로 판단됩니다.

보증금 인수 금액이 0원이므로, 입찰자는 실제 인수 가격이 되는 입찰가 자체에 집중할 수 있습니다.

본 물건의 특수성을 감안하여, 75,000,000원을 기준으로 상하 5,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

예상 입찰가: 약 75,000,000원 ~ 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.