나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22034 [1] 경상남도 거제시 상동동 307 상동청목아델하임 207동 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '상동마을회관' 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 주택 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일: 2013.09.03) 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 벽: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(연립주택)으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 현황 연립주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토석채취제한지역<산지관리법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명

통영지원 2025타경22034 (1)

소재지

경상남도 거제시 상동동 307 상동청목아델하임 207동 4층404호

용도

연립주택

감정가

250,000,000원 (2억 5천만원)

토지면적

133. 06㎡ (약 40.25평)

토지지분

133. 0558㎡ (약 40.25평)

건물면적

85. 00㎡ (약 25.71평)

건물지분

84. 9973㎡ (약 25.71평)

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

거제수산업협동조합

건물구조

철근콘크리트 벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

사용승인일: 2013.09.03

총괄표제부 정보

대지면적: 28,680㎡

건축면적: 11,018.70㎡

연면적: 34,721.35㎡

총 주차대수: 247대

표제부 정보 (207동)

건축면적: 1,013.39㎡

연면적: 2,901.79㎡

승강기: 2대

전유부 정보 (404호)

층: 4층

전용면적: 85.00㎡ (제공된 건물면적과 일치)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '상동마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주택 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 토석채취제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을4 근저당 (거제수산업협동조합, 2020-07-08 접수, 294,000,000원)

등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사청목종합건설 (2013-10-08)

* 소유권이전: 장덕규 (2013-10-15, 매매)

* 근저당: 거제수산업협동조합 (2020-07-08, 294,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 거제수산업협동조합 (2025-10-01, 245,559,756원)

등기부채권 총액

294,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (물건명세서상 '지상권개요:'만 표기되어 있고 구체적인 권리 내용은 없습니다.)

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대관계가 미상이며 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 이에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 경상남도 거제시 상동동에 위치한 연립주택 단지 내 물건입니다. 주변으로 주택 및 자연림이 혼재되어 있어 주거 환경은 조용한 편입니다.

최근 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 상동파크아델하임 (2017년식, 전용면적 73.17㎡): 2026년 4월 30일, 10,000만원 (1억원)에 거래됨.

* 상동청목아델하임 (2013년식, 전용면적 84.99㎡): 2026년 4월 19일, 19,000만원 (1억 9천만원)에 거래됨.

* 상동청목아델하임 (2013년식, 전용면적 84.99㎡): 2026년 5월 22일, 19,400만원 (1억 9천 4백만원)에 거래됨.

본건의 전용면적(85.00㎡)은 상동청목아델하임의 최근 매매 사례와 거의 동일합니다. 이를 기준으로 볼 때, 해당 단지의 시세는 약 1억 9천만원에서 1억 9천 4백만원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

본건 인근에 상동마을회관이 소재합니다. (기타 편의시설 및 기반시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 연립주택 단지로서 기본적인 생활 편의는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.)

교육시설

(제공된 정보에 포함되지 않음)

의료시설

(제공된 정보에 포함되지 않음)

자연환경

주변에 자연림이 혼재하고 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

교통

차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 미확인

본건은 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 이용상황 등을 직접 확인하지 못했습니다. 현황은 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

임대차 관계 미상

임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이로 인한 잠재적 보증금 인수 또는 명도 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

토지 이용 제한

계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 토석채취제한구역에 해당되어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

감정가 대비 시세 괴리

감정평가액 2억 5천만원 대비 최근 실거래가 1억 9천만원 ~ 1억 9천 4백만원 간의 시세 차이가 존재합니다. 이는 입찰 시 가격 책정에 신중을 기해야 할 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 상동동에 위치한 상동청목아델하임 207동 404호 연립주택입니다. 2013년에 준공되어 약 13년의 경과 연수를 가지고 있으며, 건물 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감 등으로 되어 있습니다.

입지적으로는 상동마을회관 동측 인근에 위치하며, 주택 및 자연림이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

권리관계 분석 결과, 근저당이 말소기준권리가 되어 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 내부 상태 확인이 불가한 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 토석채취제한구역에 포함되어 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

감정가 2억 5천만원 대비 유사 면적의 최근 실거래가가 1억 9천만원 ~ 1억 9천 4백만원 수준임을 감안할 때, 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 단지 내에서 유사 면적의 최근 실거래 사례가 확인되어 시세 파악이 용이합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악되었으나, 임대 관계 미확인으로 인한 잠재적 위험은 존재합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 취득에 명확성이 있습니다.

* 지역 내 연립주택 공급 현황 및 향후 개발 가능성 등을 추가적으로 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

최근 실거래가 (유사 면적): 190,000,000원 ~ 194,000,000원 (1억 9천만원 ~ 1억 9천 4백만원)

본건은 폐문으로 인한 내부 미확인, 임대 관계 미상 등의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재합니다. 따라서 시장 상황 및 본건의 위험 요소를 충분히 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가 수준(1.9억~1.94억)을 기준으로, 본건의 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 1억 9천 5백만원에서 2억 1천만원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가 대비 약 78% ~ 84% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.