나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22023 [1] 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 202동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 "거제중앙초등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건 중 15층1502호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

"아파트"로 이용 중입니다.

설비내역

공동 승강기설비, 소화전 설비, 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 3필 일단의 평지에 위치한 사다리형의 토지로서, "아파트용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 4면으로 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 고현동 1062번지 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률> ○ 고현동 1063번지 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률> ○ 고현동 1065번지 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 통영지원 2025타경22023 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 감정가: 87,000,000원

1.2. 물건현황

* 소재지: 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 202동 15층1502호

* 용도: 아파트

* 토지 면적: 33.18㎡ (약 10.03평)

* 건물 면적: 59.76㎡ (약 18.08평) - 전용면적 기준

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축년도: 2003년 1월 22일 (등기부상 사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 경상남도 거제시 고현동 소재 "거제중앙초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능합니다.

* 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.

2.3. 토지 이용 및 제한상태

* 제2종일반주거지역에 속합니다.

* 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

* 거제중앙초등학교, 예인유치원 등 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 확인)

* 본 건 소재지 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (접수일자 2019-06-19, 권리금액 80,850,000원)

* 상기 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 "지상권"으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요한 사항입니다. 경매 진행 시 추가적인 확인이 권장됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 미상

* 본 건은 현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 내부 조사가 이루어지지 않았습니다. 따라서 실제 점유 관계 및 임대차 관계는 현장 재확인이 필수적입니다. 금액이 미상인 임대차 관계라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 거제2차덕산베스트타운은 1567세대의 대단지 아파트로서, 안정적인 주거 지역을 형성하고 있습니다.

* 초등학교, 유치원 등 교육 시설과 각종 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 임대 수요 및 시세 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 거제2차덕산베스트타운

* 총 동수: 17개 동

* 총 세대수: 1567 세대

* 사용승인일: 2002년 4월 11일

5.2. 편의 시설

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 주변: 거제중앙초등학교, 예인유치원 및 다양한 근린생활시설이 근접해 있습니다.

5.3. 주차 정보

* 총 주차대수: 582대 (지상 3대, 지하 43대)

* 세대당 평균 주차대수가 약 0.37대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 미비

* 감정평가 당시 내부 조사가 이루어지지 않아, 물건의 정확한 상태(내부 마감, 하자 여부, 수리 필요성 등) 파악이 어렵습니다. 경매 진행 전 반드시 현장 방문을 통한 상세한 확인이 요구됩니다.

6.2. 미확인 권리 존재 가능성

* 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 "지상권"으로만 기재되어 있으며, 상세 내용이 확인되지 않아 인수 여부 및 그로 인한 영향력에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 임대차 관계의 불확실성

* 임대관계가 '미상'으로 확인되었고, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 실제 점유자가 존재하며 대항력 있는 임차인일 가능성을 배제할 수 없으므로, 철저한 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 거제시 고현동에 위치한 대단지 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 단, 감정평가 당시 현장 조사가 이루어지지 않았고, 미확인 권리(지상권)의 존재 가능성 및 임대차 관계의 불확실성 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

* 등기부상 채무 총액은 감정가보다 낮은 수준이며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 거제시의 안정된 주거 지역에 위치한 대단지 아파트입니다.

* 전용면적 59.76㎡(약 18평)으로 실수요자 및 투자자에게 적합한 규모입니다.

* 주변 초등학교 및 근린생활시설과의 접근성이 뛰어나 주거 환경이 우수합니다.

* 최근 실거래가 추이를 볼 때, 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 87,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 본건과 동일한 건물, 동, 층, 면적(59.76㎡)의 물건이 2026년 6월 15일에 68,000,000원에 거래되었습니다.

* 유사 면적(59.31㎡)의 다른 층 물건이 2026년 6월 15일에 71,500,000원에 거래되었습니다.

* 시세 분석:

* 최근 동일 면적, 동일 동, 동일 층 물건이 68,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가(87,000,000원)는 최근 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 전용면적 59.76㎡ (약 18.08평)이며, 해당 호실의 분양면적은 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않으나, 일반적인 경우 전용면적보다 넓은 면적으로 산정됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 75,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 최근 실거래가와 감정가, 그리고 현장 조사 미비 및 미확인 권리 등 물건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정한 보수적인 범위입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 권리 분석 결과에 따라 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.