나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21974 [1] 경상남도 거제시 아주동 1681 덕산아내프리미엄2차 202동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '내곡초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '덕산아내프리미엄2차 제202동 제4층 제401호'이며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 상가 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

1. 철근콘크리트구조 기타지붕 12층건중 제4층 제401호로서, ┌ 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. │ 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등. ┗ 창 호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 4면으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-20)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(장흥사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미 상 임. ┗ 기 타 : ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및 적용방법의 5. 그 밖의 사항’ 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21974 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 아주동 1681 덕산아내프리미엄2차 202동 4층401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 5800만원

* 토지 면적: 50.64㎡ (약 15.32평)

* 건물 면적 (전용 면적): 77.22㎡ (약 23.36평)

* 공급 면적: 제공된 자료에 명확히 기재되어 있지 않아 확인이 필요합니다.

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

* 본 물건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '내곡초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태

* 대상 물건은 4면으로 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. (건축 행위 등 지구단위계획상 추가 제한사항은 도시계획과 확인 필요)

* 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m)와 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(장흥사유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

* 을4 근저당권 (2015-02-11, 한국자산관리공사) - 권리금액 금226,800,000원. 본 물건의 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부 현황

* 소유권보존 등기: 2013-11-15 (주식회사 덕산종합건설 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전 등기: 2013-12-31 (차시형)

* 근저당권: 한국자산관리공사 (2015-02-11, 말소), 부산원광신용협동조합 (2015-02-11, 말소)

* 소유권이전 등기 (협의분할에 의한 상속): 2025-07-21 (이알아)

* 임의경매개시결정 등기: 2025-09-30 (한국자산관리공사, 말소)

* 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 등기부채권 총액

* 250,200,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 경상남도 거제시 아주동 지역은 주거단지와 함께 근린생활시설 및 상가가 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능과 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

* '내곡초등학교'가 인접해 있어 학군 수요가 존재하며, 이는 가족 단위 거주자들에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 단지 내 또는 인근에 마트, 병원 등 다양한 생활 편의 시설이 위치해 있어 일상생활이 편리한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕, 12층 건물 중 4층 401호입니다.

* 건축 연도: 사용승인일은 2013년 11월 4일입니다.

* 전용 면적: 77.22㎡ (약 23.36평) 입니다.

* 공급 면적: 제공된 자료에 명확히 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 내부 마감 및 설비

* 내부 마감은 벽지 및 일부 타일 붙임 등이며, 창호는 샷시 창호 등입니다.

* 제반 급배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 시설

* 내곡초등학교, 거제고등학교, 거제중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

* 단지 내 또는 인근에 마트, 병원, 주민공동시설 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 거가대교 및 우회도로 개통으로 거제 시내 및 도심으로의 접근성이 개선되었습니다.

* 혐오시설

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계의 불확실성

* 임대 관계가 미상으로, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 정보 부재에 따른 위험은 항상 존재합니다.

* 토지 이용 계획상의 제한

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 대한 추가적인 제한사항이 있을 수 있으므로 관련 법규 및 도시계획과의 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 건물 연식

* 2013년 준공된 건물로, 향후 노후화에 따른 유지 보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 거제시 아주동에 위치한 '덕산아내프리미엄2차' 아파트로, 초등학교와 인접한 주거지역에 자리하고 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 차량 접근성이 용이하고 4면이 도로에 접해 있어 이용이 편리하며, 주변에 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하게 되는 부담은 없습니다.

* 다만, 임대 관계가 미상인 점과 지구단위계획구역 내 추가 제한 가능성은 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지가 밀집된 지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 우수한 생활 인프라: 인근 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통 접근성: 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1억 5,800만원입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다.

* 임대차 관계 미상, 지구단위계획구역 지정 등 확인이 필요한 사항들을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 검토하고, 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.