나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21892 [1] 경상남도 거제시 능포동 224 옥명대우아파트 109동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 '능포동주민센터' 남측 근거리에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브지붕 15층 건중 4층 402호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 현장조사시 내부확인이 곤란하여 외부관찰, 집합건축물대장 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 내부상태를 상정하여 평가하였으며, 공동주택으로 이용중인것으로 파악됨.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 승강기설비 등이 구비되어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 약 8미터 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 유원지(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21892 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 개요

소재지: 경상남도 거제시 능포동 224 옥명대우아파트 109동 4층402호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브지붕 15층 건물 중 4층 402호. 외벽은 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호는 샤시창호임.

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 68.22㎡ (약 20.63평)

토지지분: 68.215㎡ (약 20.63평)

건물면적: 74.92㎡ (약 22.66평)

건물지분: 74.92㎡ (약 22.66평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 93,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 '능포동주민센터' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있음. 제반 주위환경은 보통시됨. 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황 또한 보통임. 인접 도로로는 서측 및 남측으로 약 8미터 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

2.2. 단지 정보

아파트명: 옥명대우아파트

사용승인일: 1999년 02월 25일 (전체 단지)

총 동수: 13개동

총 세대수: 930세대

최고층: 15층

주차대수: 총 952대 (지상 3대, 지하 32대)

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

집합건물 등기부 상 총 채권액은 132,000,000원임.

주요 권리 내용:

- 근저당권: 한국자산관리공사, 2017-06-09 접수, 132,000,000원 (말소기준권리)

- 임의경매개시결정: 한국자산관리공사, 2025-09-25 접수, 98,643,553원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(2017-06-09)보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상임.

인수할 보증금 합계: 0원.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 거주 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 이용 현황

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있음.

5.2. 주변 편의시설

능포동주민센터가 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 내부 확인이 어려워 정확한 내부 상태 및 점유 관계 파악에 한계가 있었음. 실제 내부 상태는 현황과 다를 수 있으므로 주의가 필요함.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 해당 물건에 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력이 있는지 여부를 추가 확인해야 함. 다만, 인수할 보증금이 없어 임차인이 있더라도 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보임.

6.3. 토지이용계획 제한사항

본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 일부 소로, 중로, 유원지(저촉), 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있으나, 아파트 건부지로 이용 중이므로 직접적인 거래나 이용에 큰 제약은 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 능포동에 위치한 옥명대우아파트 109동 4층 402호로, 감정가는 93,000,000원임. 최근 동일 면적(74.92㎡)의 아파트가 2026년 7월 6일 3층에서 89,000,000원에 거래된 사례가 있음. 본건은 4층으로 층수는 더 높으나, 실제 내부 상태 및 점유 관계 확인에 어려움이 있었으며 임대차 관계도 미상인 점은 유의해야 함. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능할 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

- 동일 면적의 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준임.

- 층수가 좋은 편(4층)임.

- 권리 상 특별히 인수해야 할 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 최근 거래 사례, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 92,000,000원 내외로 고려해볼 수 있음. 다만, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 및 주변 시세 재확인이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.