나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31232 [1] 경상남도 진주시 계동 115 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 평안동 소재 '평안광장사거리' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 평지의 사다리형 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임. 일련번호 3: 평지의 사다리형 토지로서, 도로임.

인접 도로상태

일련번호 1: 본건 남동측으로 6미터, 북동측으로 약 2미터 내외 폭의 도로에 접함. 일련번호 3: 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 3: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 경량철골구조 평스라브 및 판넬지붕 7층 건물로서, 외 벽: 화강석 및 인조석 붙임, 드라이비트 및 판넬 마감 등, 내 벽: 인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

숙박시설(여우비호텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비, 객실관리시스템설비, 급탕설비, 난방설비, 수전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2] 본건 건물의 7층 계단실, 구조물 등 건물에 포함하여 평가함.
-숙박시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 진주지원 2025타경31232 (1)

소재지: 경상남도 진주시 계동 115 (도로명주소: 경상남도 진주시 비봉로54번길 5)

용도: 숙박시설 (여우비호텔)

감정가: 3,273,039,160원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 냉동냉장수산업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 486.90㎡ (약 147.31평)

건물면적: 1498.33㎡ (약 453.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 평안동 소재 '평안광장사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 접근이 가능하며, 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건은 남동측으로 6미터, 북동측으로 약 2미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

등기부상 여러 권리가 등기되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

2024년 08월 19일 접수된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권(채권금액 3,900,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 지상권은 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 본건에는 지상권이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

조사된 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악되어 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 경상남도 진주시 평안동은 '평안광장사거리' 인근에 위치하여 지역 상권의 중심 역할을 하는 지역 중 하나입니다. 주변으로는 숙박시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 것으로 보입니다. 진주시 자체적으로도 상권 분석 보고서가 존재하며, 지역 내 소비 및 유동인구 흐름을 파악하는 것이 중요합니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 마트, 병원, 학교 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 지역 주민 및 이용객의 접근성이 좋습니다. 또한, 진주시 내에는 다양한 숙박 시설 및 상업 시설이 운영되고 있으며, 유사한 업종의 거래 사례도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 교육 시설: 주변에 학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 의료 시설: 병원 등 의료 시설 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 마트 등 일상생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 문화 시설: 진주목공예전수관과 같은 문화 시설도 이용 가능합니다.

* 관광 명소: 진주성 등 주변 관광지와 연계한 접근성도 고려할 수 있습니다.

5.2. 대중교통 이용 편의

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 노선이 운행되고 있어 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

임대관계가 미상으로 파악되어, 현재 거주 중이거나 영업 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라고는 하나, 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화 및 유지보수

건물은 2007년에 사용승인을 받았으며, 오랜 기간 영업 시설로 사용되면서 노후화 및 유지보수 관련 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 숙박시설로서 경쟁력 유지를 위한 지속적인 시설 개선 투자가 필요할 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성 및 경쟁

숙박시설업은 경기의 영향을 많이 받으며, 주변 경쟁 시설의 증가 및 변화에 따라 수익성이 변동될 수 있습니다. 진주시 내에도 다양한 숙박 시설이 운영되고 있어 시장 경쟁 환경을 고려해야 합니다.

6.4. 지역 환경 이슈

진주시에서는 생활폐기물 소각장 및 가축분뇨 공공처리시설 설치를 추진하고 있으며, 일부 지역 주민들의 반발이 있는 것으로 파악됩니다. 비록 본건 소재지와는 직접적인 관련성이 적을 수 있으나, 지역 사회 전반의 환경 이슈는 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 계동에 위치한 숙박시설(호텔)로, '평안광장사거리' 인근 상업 지역에 자리 잡고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 인한 권리 소멸에 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 임차인 현황이 미상인 점은 주의해야 할 부분입니다. 주변 상권은 근린생활시설과 함께 숙박시설이 공존하는 지역으로, 지역 경제 활동이 이루어지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 무난한 수준입니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용, 그리고 숙박업 특유의 시장 경쟁 및 경기 변동성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 상업지역 내 위치: '평안광장사거리' 인근의 상업지역에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 건물 규모: 상당한 규모의 토지 및 건물 면적을 갖추고 있어 사업 운영의 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되어 비교적 깔끔한 권리 인수가 가능합니다.

* 지역 내 숙박시설 시장 존재: 진주시 내에서 숙박시설 운영 사례 및 경매 사례가 존재하여 관련 시장이 형성되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 유사 시설의 임대료 및 수익률, 감정가 대비 낙찰가율, 향후 시장 전망, 그리고 본건의 구체적인 상태 및 리스크 요인 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 다만, 감정가 3,273,039,160원 대비 시장 상황 및 본건의 잠재 가치를 고려하여 신중한 접근이 필요할 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.