나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22036 [1] 경상남도 거제시 고현동 963-3 거제고현아파트 102동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 "고현버스터미널" 동측 인근에 위치하는 거제고현아파트로서, 부근은 차량통행이 빈번한 간선도로변의 공동주택, 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

관련 차량 접근 및 출입 가능하며, 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 제2층 제205호로서, (사용승인일자 : 1989. 03.15) 외 벽 : 콘크리트위 페인트 등 외장재 마감. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 내장재 마감. 창 호 : 새시창호임.

이용상태

"아파트" 로 이용중이었으나 기준시점 현재 정비사업으로 인한 이주된 상태로서 현황 공실 상태임.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비 및 난방시설이 되어 있으나 기준시점 현재 정비사업으로 인해 이주된 상태로서 철거예정인 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지로서, "아파트용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 2차선 포장도로 및 남서측으로 폭 약6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 정비구역(고현주공아파트주택재건축정비구역)<도시 및 주거환경정비법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

물건 비고

-감정서에 의하면 본건은 정비구역(고현아파트주택재건축정비구역) 내 아파트 건설 예정인 부동산으로서, 당해 부동산과 관련된 권리가액, 추가분담금, 조합원 지위의 단독승계여부 등 자세한 사항은 재건축조합 등 관계 기관에 문의하여 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 통영지원 2025타경22036 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 고현동 963-3 거제고현아파트 102동 2층205호 (새주소: 경상남도 거제시 고현로13길 30-7, 102동 2층205호)

* 용도: 아파트

* 감정가: 65,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 50.65㎡ (약 15.32평)

* 토지지분: 50.65㎡ (약 15.32평)

* 건물면적 (전용면적): 39.69㎡ (약 12.01평)

* 건물면적 (분양면적 추정): 약 45.54㎡ (102동 연면적 1821.6㎡ / 40세대)

* 건물지분: 39.69㎡ (약 12.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

* 아파트명: 거제고현아파트

* 동/호수: 102동 2층 205호

* 사용승인일: 1989년 3월 15일

* 건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층

* 총 층수: 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 경상남도 거제시 고현동 소재 "고현버스터미널" 동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 차량통행이 빈번한 간선도로변의 공동주택, 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 제반 주거환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 관련 차량 접근 및 출입이 가능합니다.

* 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 남동측으로 왕복 2차선 포장도로 및 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역, 공동주택용지, 지구단위계획구역입니다.

* 도로 저촉 사항이 있으며, 가축사육제한구역입니다.

* 재건축구역(고현아파트주택재건축정비구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2021년 4월 30일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권 (을3) 입니다.

* 본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 등기부등본 상 총 채권액은 465,047,111원입니다.

* 말소기준권리보다 늦은 시점에 접수된 압류, 가압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 명시되지 않았습니다. (지상권 언급은 있으나 구체적 정보 없음)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 물건지 인근은 고현버스터미널을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다.

* 각종 근린생활시설이 인접해 있어 편의시설 이용이 용이합니다.

* 차량 통행량이 많은 간선도로변에 위치하여 유동인구가 있는 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 고현버스터미널이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교통

* 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축 사업 관련 불확실성

* 본 건은 재건축구역 내에 위치하며, 아파트 건설이 예정되어 있습니다.

* 재건축 사업과 관련된 구체적인 권리가액, 추가 분담금, 조합원 지위 승계 여부 등은 재건축조합 등 관계 기관에 문의하여 반드시 재확인해야 합니다. 이 부분이 가장 큰 잠재적 리스크 요인입니다.

6.2. 현황 및 기타

* 현재 기준시점(감정평가 시점)으로는 정비사업으로 인해 이주된 상태이며, 현황은 공실입니다.

* 건물 내 설비는 정비사업으로 인해 철거 예정 상태입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 재건축 사업이 진행 중인 아파트로, 미래 가치 상승 가능성이 있으나 사업 진행 불확실성 및 추가 분담금 발생 위험이 존재합니다.

* 현재 공실 상태이며, 내부 설비는 철거될 예정이므로 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

* 재건축 사업의 성공적인 완료 여부와 분담금 규모를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 사업을 통한 신축 아파트의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 거제시 고현동의 중심 상권 및 교통 요지에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수할 임차 보증금이 없습니다.

* 감정가는 65,000,000원입니다.

* 재건축 사업의 진행 상황, 예상 추가 분담금, 조합원 지위 승계 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 재건축 사업 관련 불확실성으로 인해, 감정가를 하회하는 수준에서 접근하거나 사업 계획 확정 후 재평가하는 전략이 필요할 수 있습니다. 구체적인 예상 입찰가는 현장 조사 및 재건축 조합 협의 후에 산정하는 것이 바람직합니다.

주변 시설 정보

* 검색 결과, 경상남도 거제시 고현동 963-3번지 및 인근 지역에서 직접적으로 언급되는 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 소각장 등)에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

* 다만, 지역 내 생활 쓰레기 처리 및 환경 정비에 대한 뉴스는 존재하며, 이는 생활 환경에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.