나이스옥션 법원경매 통영 2025타경625 [1] 경상남도 통영시 태평동 81-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 정량동 소재 '충무초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 완경사의 '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 북측으로 약 1미터 폭의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7m이하), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2024-07-02).

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 3동 및 타인소유의 건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 브록크조 스레트지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1977.04.04) 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

본건 건물은 '주택'로 이용중입니다.

설비내역

본건 건물은 제반 위생설비, 전기설비, 유류보일러 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

부합물 및 종물격의 제시외 건물 3동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

본건 건물 및 제시외 건물은 일부 타인 지상(태평동 139-1번지, 5-1번지)에 소재하는 것으로 조사되는바, 입찰 및 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물(감정서 상 ㄱ, ㄴ, ㄷ) 각 매각 포함.
- 본건 토지 지상 및 타인 토지 지상(태평동 81-3번지)에 타인 건물 소재하는 점을 감안하여 평가함.
- 본건 건물 및 제시외 건물은 일부 타인 토지 지상(태평동 139-1, 5-1번지)에 소재.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경625 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 통영축산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 통영시 태평동 81-1

용도: 단독주택

토지면적: 76.00㎡ (약 22.99평)

건물면적: 47.60㎡ (약 14.39평)

건물 제시외 면적: 20.90㎡ (약 6.32평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 68.50㎡ (약 20.72평)

감정가: 52,555,800원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

사용승인일: 1977년 4월 4일 (건축물 현황)

1.3. 건축물 상세 정보

건물 구조: 블록조 (주택)

건물 용도: 주택

지붕: 스레트즙

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 경상남도 통영시 태평동 81-1번지에 소재하며, '충무초등학교' 북서측 근거리에 위치합니다.

주위환경: 본건은 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

교통상황: 본건까지 차량의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

인접도로상태: 본건 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 북측으로 약 1미터 폭의 포장도로와 접합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

기타 제한사항: 고도지구(7m이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 정비구역, 중점경관관리구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2011년 6월 1일 접수된 통영축산업협동조합의 근저당권 (을4)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

총 등기부채권액 (토지): 84,747,665원

총 등기부채권액 (건물): 62,160,068원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 '충무초등학교' 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택지대입니다.

4.2. 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 동일 건물 또는 단지가 아니므로, 본건 단독주택의 직접적인 시세 분석에는 한계가 있습니다.

최근 통영시 단독주택 매매 사례를 보면, 수리 상태 및 면적에 따라 7천만원대부터 2억원대 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다.

본건은 감정가가 52,555,800원으로 책정되어 있으며, 이는 시세 대비 저평가 가능성을 시사하나, 후술할 리스크 요인을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근 교육시설로는 충무초등학교가 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

주변은 기존 주택지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 차량 접근이 제한적입니다.

5.3. 주변 시설 조사

주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 타인 토지 점유 및 경계 불분명

본건 토지 및 건물 일부가 타인 토지(태평동 81-3번지, 태평동 139-1, 5-1번지) 위에 소재하는 것으로 조사되었습니다.

또한, 본건 토지는 인접 필지와 지적경계 확인이 불분명하여 전문적인 지적 측량이 요구됩니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

본건 토지는 지적도상 맹지이며, 현황으로는 북측 약 1미터 폭의 도로와 접하나, 차량 접근이 불가능하여 물류 이동 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후

건물 사용승인일이 1977년 4월 4일로, 건축된 지 약 49년 경과하여 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다.

6.4. 임대차 관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금이 0원으로 명시되었으나, 임대관계는 미상으로, 잠재적인 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 태평동에 소재한 단독주택으로, 충무초등학교 인근에 위치하고 있습니다. 감정가는 52,555,800원이며, 토지 및 건물 일괄매각으로 진행됩니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

다만, 본건은 토지 및 건물 일부가 타인 토지에 걸쳐 있으며, 지적 경계가 불분명하고 맹지라는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 건물의 노후화도 고려해야 합니다. 이러한 제반 사항은 감정가 산정 시 반영되었을 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 임차인과의 관계는 미상으로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 충무초등학교 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 조사 결과, 잠재적인 시세 차익 가능성이 존재합니다. (단, 리스크 해소 비용 고려 필요)

* 제시외 건물 3동이 매각에 포함되어 있어, 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 52,555,800원입니다.

부동산의 잠재적 가치와 더불어, 타인 토지 점유, 맹지, 건물 노후화 등 중대한 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

특히, 타인 토지 점유 문제 해결 및 경계 측량 등에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음을 감안해야 합니다.

주변 유사 단독주택의 최근 매매 시세 및 본건의 특수성을 고려할 때, 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 법률 전문가의 자문, 추가적인 시세 조사 등을 통해 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.