나이스옥션 법원경매 진주 2025타경948 [1] 경상남도 진주시 초전동 1670 초전해모로루비채4단지 402동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 초전동 소재 '장재초등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 대규모 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 사면으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2016-01-15), 지구단위계획구역(2016-01-15)(초장1지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2023-04-27) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-01-15)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(장재초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28) (초장1중학교(설립예정지))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(초장1지구)<도시개발법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-공용부분 관리비(일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등)는 매수인에게 승계되므로 관리비 관련 관리사무소에 확인요함(2026.06.29.자 초전해모로루비채4단지 관리사무소가 제출한 2026. 6. 26. 기준 관리비 미납금은 연체료 포함 금 1,909,410원임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 진주지원 2025타경948 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 경상남도 진주시 초전동 1670 초전해모로루비채4단지 402동 14층1404호

용도: 아파트

1.2. 소재지 및 기본사항

주소: 경상남도 진주시 초전동 1670번지, 초전해모로루비채4단지 402동 14층1404호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOO

1.3. 면적 및 건물구조

토지면적: 46.12㎡ (약 13.95평)

토지지분: 46.1169㎡

건물면적: 84.97㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9671㎡

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 30층 건물 중 14층

1.4. 평가 및 매각정보

감정가: 370,000,000원

최초 감정일: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상남도 진주시 초전동에 위치하며, '장재초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 대규모 아파트 단지, 그리고 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 환경 특성

* 장재초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 초장1지구 지구단위계획구역에 속하며, 제3종일반주거지역 등 다양한 도시계획시설이 적용되어 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 제공된 정보에 따르면, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 주식회사한진중공업에서 보존등기 후 조순이 외 1명으로 소유권 이전되었습니다.

* 근저당: 진주동부새마을금고 근저당 (2025.04.30. 접수, 264,000,000원)이 말소기준권리이며, 말소 예정입니다.

* 임의경매: 진주동부새마을금고 임의경매 개시결정 (2025.09.19. 접수, 223,762,970원)으로 본 경매가 진행되었습니다.

* 기타 권리: 2번최춘식지분전부이전 (상속), 가압류 (공판식, 2025.11.07. 접수, 50,000,000원) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 314,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에 등재된 임차인 정보는 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 권리 및 부담

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 공용부분 관리비는 매수인에게 승계되므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 초전동은 진주시의 신흥 주거지로 개발이 이루어진 지역입니다. 다양한 아파트 단지와 편의시설이 들어서 있어 주거 기능이 강화되고 있습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 초전해모로루비채4단지

* 준공년월: 2014년 8월

* 세대수: 총 774세대 (8개 동)

* 주차대수: 총 864대 (지하 858대, 지상 6대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

* 인근에 장재초등학교가 있으며, 초장1중학교(설립 예정지)도 가까운 거리에 있어 교육 여건이 우수합니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 법적 규제가 있습니다.

5.2. 편의시설

* 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 금융, 외식 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거환경

* 전형적인 아파트 밀집 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 철근콘크리트 구조로 내구성이 확보되어 있으며, 도시가스 난방, 위생설비, 승강기 등 현대적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 매수인은 공용부분 관리비(일반관리비, 청소비, 화재보험료, 수선유지비 등)를 인수해야 합니다.

* 2026년 6월 26일 기준으로 확인된 미납 관리비는 연체료 포함 1,909,410원입니다. 이는 반드시 관리사무소에 직접 확인하여 정확한 금액을 파악해야 합니다.

6.2. 권리관계

* 등기부 상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 별도의 권리 사항은 없는 것으로 보입니다.

6.3. 기타 고려사항

* 본건은 2014년에 사용 승인된 아파트로, 건물의 노후 상태 및 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

* 부동산 시장 변동성에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 초전동에 위치한 초전해모로루비채4단지 아파트입니다. 장재초등학교 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 등기부 상 권리관계가 비교적 명확하여 매각 후 인수되는 권리 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 가장 큰 리스크 요인은 매수인에게 승계되는 미납 공용 관리비이며, 이는 반드시 확인 및 정산이 필요합니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 안전한 낙찰이 기대됩니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로서 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.

* 실거래가 대비 저렴한 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 인프라: 단지 내 및 주변의 편의시설, 교육시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(84.97㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 4월 44,400,000원, 2026년 5월 45,800,000원에 형성되어 있습니다. 감정가는 370,000,000원이며, 인수해야 할 미납 관리비는 약 1,909,410원입니다.

최근 시세를 고려하고, 인수 비용 및 기타 제반 비용을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 430,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 최근 최고 실거래가보다는 낮으며, 감정가 대비 시세 차익을 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.