나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31240 [1] 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 동강아뜨리에 104동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용현면 신복리 소재 '사천시 농업기술센터' 북동측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 지상15층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신복리 7-1 : 계획관리지역(2011-08-04) , 주거개발진흥지구(2011-08-04)(신복) , 제2종지구단위계획구역(2011-08-04)(신복지구(주거형)) , 중로3류(폭 12m~15m)(2017-05-25)(중로3-49호선)(접합),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 개요

본 물건은 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1에 위치한 동강아뜨리에 104동 1층 102호입니다. 아파트이며, 감정가는 58,000,000원입니다.

2.2. 면적 정보

토지 면적은 41.18㎡ (약 12.45평)이며, 건물 면적은 59.33㎡ (약 17.95평)입니다.

2.3. 매각 관련 정보

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 채권자는 송OO입니다. 공동 담보 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 사천시 농업기술센터 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.1. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.1. 3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

3.1. 1. 등기부 현황

등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 장해룡 (2016.02.22), 유한회사왕바우 (2020.06.24), 오동훈 (2021.04.21)

* 근저당권: 사남농업협동조합 (2025.02.21, 22,800,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 송은진 (2025.09.22, 165,120,000원)

* 가압류: 롯데카드 (2025.12.15, 21,605,044원)

3.2. 1. 인수되는 권리 분석

말소기준권리인 사남농업협동조합의 근저당권(2025.02.21)보다 후순위에 설정된 강제경매(송은진) 및 가압류(롯데카드)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 명시적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 1. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

4.1. 1. 주변 상권 현황

본 물건은 주거 지역에 위치하고 있으며, 인근에 농업기술센터가 위치하고 있습니다. 주변 편의시설 및 상업 시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

5.1. 1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 경사스라브 지붕 구조의 지상 15층 건물이며, 외벽은 페인팅 마감, 창호는 하이샤시로 되어 있습니다. 도시가스 난방, 위생, 급배수, 승강기, 옥내 소화전, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 1. 편의시설 및 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

5.3. 1. 주차 정보

총 주차 대수는 410대로, 지상 3대, 지하 26대의 기계식 주차 공간이 있으며, 전기차 충전시설(지하 17대)도 구비되어 있습니다.

5.4. 1. 건축물 정보

본 아파트(동강아뜨리에)는 2005년 5월 18일 사용 승인되었으며, 총 16개동, 954세대로 구성되어 있습니다. 최고층 15층, 최저층 2층입니다.

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 1. 법적 제한 사항

본 물건은 비행안전제6구역(전술)에 속해 있어, 항공기 운항과 관련된 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

6.2. 1. 기타 리스크

제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사천시 용현면의 아파트로서, 적절한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확한 편이나, 비행안전구역 등 일부 법적 제한 사항은 고려해야 할 요소입니다. 최근 실거래가를 고려한 합리적인 입찰 전략이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 가치: 아파트로서 기본적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 가능한 점은 장점입니다.

* 단지 내 편의시설: 주민 편의를 위한 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(59.33㎡)의 거래 사례가 2026년 6월 16일에 5,500만원에 있었습니다. 감정가는 5,800만원입니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 5,500만원에서 6,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자들의 성향, 물건의 하자 여부 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.