나이스옥션 법원경매 진주 2025타경958 [1] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층에이116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~3) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 1층 에이116호, 에이117호, 에이118호로서, 외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등 내벽 : 콘크리트 노출 등 창호 : 샷시창호 등. 기호(4) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 1층 에이119호로서, 외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등 내벽 : 콘크리트 노출, 인테리어 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

기호(1~3) : 공히 근린생활시설(공실상태)임. 기호(4) : 과거 근린생활시설(상호명: 펫인어스)로 이용되었으나, 기준시점 현재 영업 종료된 상태로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 천장형 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 지식산업센터 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-현황 '드림IT밸리 지식산업센터'로 통칭되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 진주지원 2025타경958 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이116호

용도: 근린상가 (감정평가서 기준)

건축물대장상 주요용도: 공장 (본 물건은 집합건물로서, 전체 건물의 주요 용도는 공장이지만, 해당 호실은 근린생활시설로 평가되었음을 유의하시기 바랍니다.)

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.33㎡ (약 6.76평)

건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

1.3. 매각 정보

감정가: 783,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 건물 개요

건물명칭: '드림IT밸리 지식산업센터' (통칭)

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 내 1층

준공일: 2019년 03월 22일

설비: 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 천장형 냉난방 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경상남도 진주시 충무공동 87-23은 진주혁신도시 내에 위치하며, '한일병원' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설, 그리고 나지로 형성되어 있어 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로 파악됩니다. 이는 혁신도시의 계획된 도시 개발 구역으로서, 업무, 연구, 그리고 지원 시설이 함께 조성되는 특징을 보입니다. '드림IT밸리 지식산업센터'로 통칭되는 본 건물 단지 역시 이러한 혁신도시의 산업 및 R&D 클러스터 조성 계획의 일부입니다. 주변 환경은 혐오 시설이나 특별한 유해 시설 없이 일반적인 도시 환경을 갖추고 있는 것으로 확인됩니다.

2.2. 교통 접근성

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 서측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로가 접해 있어 차량 접근성은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 01월 27일자 진주남부농업협동조합 근저당권 (채권최고액 2,160,000,000원).

이후 접수된 권리 (압류, 가압류, 임의경매 등)는 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 2,210,000,000원.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 본 건은 낙찰자가 모든 권리를 인수하지 않고 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

3.3. 임차인 현황

현재 임차인 현황은 파악되지 않으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

※ 현황조사 시 임차인 유무 및 점유 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

진주혁신도시 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. '드림IT밸리 지식산업센터'라는 통칭에서 알 수 있듯, 업무 및 연구 개발 관련 시설이 입지할 가능성이 높은 클러스터 지역입니다.

4.2. 업종 분석

본 건은 근린생활시설 용도로 감정평가되었으나, 건물 전체의 주요 용도(건축물대장상)는 공장으로 되어 있어 복합적인 활용이 가능합니다. 주변 근린생활시설 및 지식산업센터의 수요를 고려할 때, 사무실, 소매점, 서비스업 등 다양한 업종이 입점할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 현재 공실 상태이므로 적극적인 임차인 확보 노력이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 '한일병원'이 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 공공시설

혁신도시 개발 예정 지구 내에 속해 있어 향후 공공기관 및 관련 시설 접근성 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

현황 '공실 상태'로 이용 중이며, 과거 영업 종료된 상태입니다. 수익형 부동산으로서 공실 장기화는 수익성 악화의 주요 리스크 요인이 될 수 있습니다. 적극적인 마케팅 및 임차인 유치 전략이 필수적입니다.

6.2. 건물 관리

집합건물이므로 관리비, 시설 유지보수 등에 대한 공동 부담이 발생합니다. 건물 전체의 관리 상태 및 운영에 따라 개별 호실의 가치에도 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 법적/행정적 제한

준주거지역, 지구단위계획구역, 산업복합구역, 연구개발특구 등 다양한 용도지구 및 구역에 속해 있어 향후 토지 이용 및 건물 신/증축 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 건축물대장상 용도(공장)와 감정평가서상 용도(근린상가) 간의 차이가 있으므로, 실제 사용 및 향후 용도 변경 가능성 등에 대해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주혁신도시 내 '드림IT밸리 지식산업센터'에 속한 근린상가 점포로, 교통 접근성이 양호하고 주변에 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 잠재적 수요가 있는 입지입니다. 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태로 취득 가능하며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 명도 측면에서도 유리합니다. 다만, 현재 공실 상태라는 점은 수익성 확보를 위한 적극적인 임차인 유치 노력이 필요함을 시사하며, 건물 용도와 관련된 행정적 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

진주혁신도시라는 신흥 지역의 잠재적 가치 상승 기대.

권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없는 안전한 물건.

주변 개발 계획 및 산업 단지 배후 수요를 바탕으로 한 장기적 가치 상승 가능성.

합리적인 가격으로 취득 시 공실 해소 후 높은 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 783,000,000원.

본 물건은 현재 공실 상태이며, 투자 목적에 따라 상이한 입찰가 산정이 가능합니다. 일반적인 경매 진행 시 감정가 이상에서 결정될 가능성이 높으나, 시세 및 향후 임대수익률, 투자 회수 기간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 관점에서, 초기 명도 및 공실 해소를 위한 비용, 공실 기간 동안의 이자 부담 등을 고려하여 감정가의 80~90% 수준 (약 626,400,000원 ~ 704,700,000원)을 고려해 볼 수 있습니다. 보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실제 거래 사례 및 현재 임대 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.